本拿比90栋联排项目陷入CCAA保护：贷款方称损失近亿，施工停滞

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BC省的房地产开发市场又出现了一个重大案例。加拿大本土贷款机构KingSett Mortgage Corp.正在向BC最高法院申请CCAA（公司债权人安排法）保护，针对的是开发商Symphony Homes及其关联公司。

这个位于本拿比3588 Wayburne Dr.的项目名为Moonlight Sonata，规划了约90套待售联排别墅和40套出租联排别墅。KingSett向该项目提供了约9530万刀的贷款，并以借款人的几乎所有资产作为抵押，包括本拿比的地产。

根据KingSett在6月1日提交的请愿书，借款人遇到了重大的财务和运营困难，导致以下严重后果：施工全面停止，builder lien（建筑留置权）索赔累计约260万刀，多项贷款和担保文件违约。具体包括未能支付利息、违反报告义务、挪用贷款资金、以及未能覆盖约1000万刀的成本超支。

KingSett在请愿书中表示：KingSett已对管理层失去信心，项目需要立即的监督与稳定。

贷款方寻求的法院命令包括：宣告CCAA适用于债务人、停止对债务人的诉讼程序、以及任命KSV Restructuring Inc.为法院官员来监控债务人的资产和业务财务状况，并赋予其控制业务和财产的增强权力。

KingSett还寻求法院批准向债务人提供最高2790万刀的临时融资，包括在后续法院听证会之前支付70万刀。

然而，开发商方面并不认同贷款方的说法。开发商的律师David Gruber表示，Symphony将推进一个由债务人主导、由独立法院任命的监管人监督的计划，以正常方式完成项目。开发商的证据将显示：施工进展良好，所有建筑许可证已签发，公司专注于有序完成项目。

值得注意的是，90套联排别墅中只有28套已有预售协议，意味着超过60%的单位尚未售出。40套出租联排别墅则完全没有销售记录。

请愿书指出，尽管贷款方努力进行宽限期谈判并提供纠正违约的机会，但债务人未能提出可行的重组或再融资方案。

目前该案件已延期至6月8日再次开庭。KingSett表示寻求CCAA保护是为了保护和维持物业，完成项目并通过法院监督的程序回收价值。

这个案例再次反映了BC房地产市场的紧张局势。高利率、建设成本上升和预售压力正在挤压开发商的利润空间。一旦销售不及预期或成本超支，高杠杆项目很容易陷入困境。

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这个案例值得深入分析。9530万刀的贷款，260万刀的建筑留置权，1000万刀的成本超支，这组数字背后反映的是BC开发商普遍面临的高杠杆困境。

最关键的信号是预售率极低。90套联排别墅只有28套有预售协议，预售率不到31%。40套出租联排别墅完全没有销售记录。在正常市场环境下，一个90户的联排项目预售率应该在60%到70%以上。不到31%的预售率说明市场需求远不如开发商预期。

KingSett说挪用贷款资金和未能覆盖1000万刀超支，这说明项目的财务管控出了严重问题。开发商可能在资金链紧张的情况下仍然继续施工，导致窟窿越来越大。

CCAA保护在商业地产领域相对常见，但在住宅开发中意味着买家和承包商都面临巨大风险。28个已经买房的业主可能面临交房延迟甚至项目烂尾的风险。

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从更宏观的角度看，这个案例是BC房地产市场调整的一个缩影。过去几年，BC省新建住宅项目面临三重压力：预售难度加大、建设成本持续上升、利率高企压制买家购买力。

零混凝土浇筑的数据已经显示了预售市场的压力。开发商不敢开工，因为卖不出去。但一旦开工后卖不动，就会像Moonlight Sonata这样陷入CCAA困境。

对于已经买房的28个业主来说，这是一个噩梦。项目停工意味着他们付了定金甚至尾款，却拿不到房子。对于承包商来说，260万刀的建筑留置权能否收回也是个未知数。

这个案例也提醒所有购房者，在BC省购买期房需要格外谨慎。预售率低的项目风险更大，开发商资金链紧张时，项目可能随时停工。选择信誉良好的大型开发商和已完工或接近完工的项目，是降低风险的关键。