蒙特利尔连续5个月销量下滑，从最稳定的市场开始降温

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蒙特利尔的房市正在变天。这个城市过去两年一直是加拿大最稳定的市场，硬扛住了多伦多和温哥华的下跌压力。但现在这个韧性也在消失。

QPAREB的数据出来之后，5月份大蒙特利尔地区住宅销量只有4,623套，同比下降7%。这不是第一次下滑了——这已经是连续第五个月销量下降。4月份同比降了7.5%，4,744套。不管是独立屋、公寓还是plex，所有房产类型都在跌。

供给端的变化更值得关注。活跃挂牌量在5月达到了21,073套，比去年同期增长了14%，这是连续第十个月同比增长。其中公寓库存增长最快，同比飙升19%，而独立屋和plex各增长了9%左右。公寓销量同比下降8%，是所有房产类型中跌幅最大的。

在蒙特利尔岛的一些中部社区，公寓市场已经转向平衡状态。 downtown更是进一步偏向买方了。大蒙特利尔地区公寓的平均销售周期延长到47天，比去年同期多了7天。

除了利率因素，还有两个结构性压力在叠加。第一个是就业市场。大蒙特利尔地区的失业率从1月的6.3%飙升到4月的7.7%，这是疫情以来最高的水平。失业率上升直接打击购房信心，买家变得更谨慎。

第二个是人口趋势。过去几年蒙特利尔人口增长强劲，但最近开始轻微下降——因为移民限制。蒙特利尔和多伦多、温哥华一样，是受人口逆转影响最大的城市。QPAREB的市场分析总监Charles Brant说，就业市场恶化和人口趋势转变正在同时压制蒙特利尔的购房需求。

不过价格还没跌。5月蒙特利尔平均房价674,943刀，比4月的667,465刀小幅上涨。同比来看，独立屋中位数涨了3%，plex涨了6%，公寓只涨了1%。整体涨幅约3.3%，对比多伦多跌了5%、温哥华跌了0.1%，蒙特利尔确实更稳。但增速在放缓，公寓价格增长几乎停滞。

5月的销量新挂比（SNLR）是61%，还在卖方市场范围内，但相比2024年到2025年初的紧张条件已经明显放松。月供应量5.5个月，还在卖方市场区间，但这个优势在收窄。公寓板块——尤其是downtown——已经在遵循完全不同的规则了。

对蒙特利尔的购房者来说，这意味着什么？如果你在看公寓，尤其是downtown的，现在选择更多、议价空间更大。如果你在看独立屋或plex，价格还在涨，但增速在放缓，不用太着急。市场从卖方转向平衡只是时间问题。

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在蒙特利尔住了十几年，感觉这次跟之前的市场调整不一样。之前利率上升的时候，大家只是观望，但销量没怎么跌。这次连续五个月下滑，加上失业率涨到7.7%，很多人是真的不敢买了。我认识几个朋友本来打算买房的，看到失业率数据直接推迟了计划。公寓市场最明显，downtown那边新盘太多了，卖家不得不降价才能卖出去。不过独立屋还是坚挺，prix moyen年年涨，这个板块的供应确实不够。

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补充一个数据，5月SNLR是61%，看起来还在卖方市场，但这个数字跟2024年比差远了。2024年大部分时间SNLR在75%以上，那是真正的卖方市场。现在61%只是勉强在卖方区间，再降几个百分点就是平衡市场了。QPAREB说公寓库存增长19%，这个速度太快了。供应增加加上需求减少，价格迟早要调整。我现在继续租房，等市场完全冷却再看，不急。