首次购房者预算吃紧，该不该退而求其次选老Duplex？

菲沙南岸看房

最近跟几个蒙特利尔的首购朋友聊天，发现一个越来越普遍的趋势：公寓价格太高买不起，很多人开始把目光转向老旧的Plex——尤其是三户型（Triplex）。

想法听起来很合理：买下来自己住一层，把下面两层租出去，用租金补贴月供。但实际操作起来，坑比想象中多得多。

第一个问题是维修成本。蒙特利尔很多Plex建于上世纪中期甚至更早，屋顶、地基、管道都是定时炸弹。去年冬天我朋友家的Triplex屋顶漏水，光维修就花了将近三万刀。这种不可预测的大额支出，公寓物业费里是包含的，但Plex业主必须自己掏。

第二个问题更致命：魁省的租客保护法。如果下层租客签的是受TAL（租赁法庭）保护的合同，租金可能只有市场价的三分之一甚至更低。你想涨租？按魁省政府的计算公式，2026年的涨幅上限只有2.1%。你想让租客搬走？在魁省几乎不可能——除非你自己住进去，但那就违背了投资初衷。

还有一个很多人忽略的点：银行贷款审批。银行对Plex的估值通常比公寓保守，如果你的首付不够覆盖差额，贷款额度会受影响。而且Plex的保险费用也高于同等价值的公寓。

当然，Plex不是不能买。如果地段好、楼龄较新（20年以内）、租客租金接近市场价，那确实是个不错的长期投资。但对于预算紧张的首购族来说，贸然接手一套老旧Plex，可能会从"以房养房"变成"被房养租客"。

数据来源：APCIQ蒙特利尔CMA区域房产交易数据、魁省TAL涨租计算公式。本文不构成房产、贷款、税务或法律建议。

桥城报价单

我三年前在Rosemont买了一栋1920年代的Triplex，当时觉得捡了便宜——总价才35万。结果头两年就花了将近四万在维修上：新屋顶、新锅炉、外墙防水。最头疼的是楼下那个老租客，租金只有800刀一个月，合同签了十年不让涨。

如果你打算买Plex，一定要先查清楚每个租客的合同期限和租金水平。别只看总价便宜就冲进去，维修成本会把你的现金流吃干抹净。

东区首购账

我最后是买了公寓，虽然小一点，但月供加上物业费跟Plex的持有成本差不多。最重要的是不用半夜接电话说下水道堵了。

朋友劝我买Plex的时候算了一笔账：租金能覆盖60%的月供。但没算进去的是：空置期、维修基金、房产税上涨、还有跟租客扯皮的时间成本。说实话，如果每个月都要处理漏水或者涨租纠纷，这套房子买得不如不买。

首购族最重要的是先上车，而不是一步到位。公寓虽然小，但流动性好，过几年有钱了再换大的也来得及。