StatCan说加拿大房市完美竞争：HHI比银行还低？数据方法被批荒谬

Mia多城看房

统计局最近发了一份关于机构投资者持有出租房的报告，结论让人哭笑不得——加拿大房地产是全世界竞争最激烈的市场，没有垄断，没有集中。

他们用的指标叫HHI（赫芬达尔指数），从0到10000，越低表示竞争越充分。一般低于1500就算非集中市场。加拿大银行的HHI在1800到1900之间，制造业平均4500——那基本是寡头垄断了。结果统计局一算房地产，多伦多HHI只有6.1！温哥华也是6.1！伦敦安省最高，才133.9。连千分之一的集中都算不上。

问题出在方法上。统计局没法统计机构到底有多少房产，因为加拿大地产数据比避税天堂还不透明。所以他们用了物业评估价值来代替套数，直接套用FTC的HHI标准。

这就出了大bug。安省机构持有的出租房中位评估价只有18.7万，所有出租房的中位数是26万，自住型租赁是30.6万。机构集中在低价位段——用评估值来算的话，小业主反而显得市场份额更大。报告里举了个例子：三套出租房分别被机构、普通投资者和散户持有，按数量各占三分之一，但按评估价值算，散户占了40%。

更离谱的是存量vs流量的问题。这份报告用的是存量数据——所有曾经卖出的房产总价值，不管是什么时候买的。这意味着1960年买的那套房和2024年新入场的房在统计里完全一样。但新进入市场的买家根本没法跟几十年前上车的人比较。

报告自己留下了一个重磅线索：在2011年以后建成的出租房里，机构投资者在新斯科舍省持有63.1%的评估价值，新不伦瑞克省61.5%。这不是竞争市场——这是企业劫持供应。

安省的另一个数据也很有意思：2020年到2023年间，非自住投资者持有的住房份额从20.2%增长到20.9%，而全省住房存量只增长了3.1%。投资者的增长速度是整体市场增速的两倍多。在绝对数量上，全省净增19.1万套住房，投资者拿走了43.4%。

最关键的是边际价格压力。房价不是由所有买家决定的，而是由最后那个实际成交的买家决定的——也就是边际买家。如果一群机构集中购买某个区域，他们付的价格就会成为别人的参考价（comps）。哪怕这些买家在整个市场中的占比很小。

文章作者说统计局不是故意骗人，但数据和加拿大央行之前声称50%的首次购房者是真正的首次购房者（排除了公司、机构、外国资金和全现金买家之后）用的是同一套手法——技术上不算撒谎，但比没用好不到哪去。它提供了一个虚假的数据点，让一个真实存在的问题被忽视了。

大家怎么看？统计局这种技术上正确但实际误导的报告，到底是帮助了公众理解市场，还是在帮某些人掩盖问题？

Luna在北约克

这个HHI 6.1的数字真的离谱。你想想，加拿大五大行的集中度已经算很高了（HHI 1800-1900），结果房地产只有6.1？这意味着多伦多有上万个竞争者在卖房子？实际上你知道不是这样的。机构买家集中在某些neighbourhood，尤其是新盘和近郊，他们集中推高价格然后空置出租。剩下的散户小业主确实多如牛毛，但决定价格的不是他们。

最讽刺的是报告自己承认了——2011年后新建出租房机构占了63%。这说明啥？说明新供应被机构控制了，老房子虽然分散但价格已经被抬上去了。存量vs流量的问题不是技术细节，是核心问题。

我总觉得这种报告出来之后，政客可以拍拍屁股说看，机构占比很小嘛，不需要干预了。但新来的租客面对的是谁在控制供应呢？

Rita看盘手记

文章里那个三套房的例子特别形象。按数量算机构只占三分之一，按价值算连四分之一都不到——但这是用评估价当代理变量的直接后果。低价位的出租房被机构大量收购，评估值低，所以分母上看起来占比很小。

但边际价格这个概念才是关键。房价和租金不是平均值决定的，是最后那个愿意出最高价的人定的。如果机构在某个区域集中收购，他们出的价格就成为了comps（可比成交价），其他人的房子也跟着涨价。哪怕机构只买了那一片区的20%套数。

还有一个值得注意的点：报告说机构持有的houses（独立屋）只占0.1%到0.4%。这数字看着很小，但独立屋正是加拿大住房供应最短缺的品类。机构不在多单元公寓上抢，而是在独立屋和半独立屋里悄悄布局——这种细分市场的集中他们自己都说可能存在于某些子市场。