小程

今天看到Calgary Herald一篇深度分析，引用了一家当地建筑公司的数据，揭示了卡尔加里房地产市场被忽略的暗流。

最触目惊心的是northeast区域的价格——自高点以来已经下跌13%。这是整座城市跌幅最大的区域，说明供应过剩的压力已经从早期开始消化，但还没有扩散到其他地方。

更可怕的是仍在途中的供应。NORR是卡尔加里设计多户型住宅最多的建筑公司，他们目前手头有239个活跃项目加上38个暂停项目。Dessario说2026年NORR的设计工作室将持续忙碌，活跃度与2025年底持平。而且公寓和多户型用途出租房的比例大约50/50。

2024年的数据同样惊人：卡尔加里在1月至10月间完成了16,583个住房开工项目。CMHC的预测更为保守，预计2026年住房开工在17,500到27,500之间。关键是人口增长在放缓，Ann-Marie Lurie（CREB首席经济学家）明确指出，随着移民下降和就业增长不确定性，2026年市场将持续走弱。

一个细节很有意思：2025年卡尔加里有6个月的新房开工数量超过了多伦多。而卡尔加里人口仅180万，多伦多710万。这意味着按人均计算，卡尔加里的建设速度是三倍多的多伦多。

还有一个结构性变化：2025年，70%的多户型新建项目是用途出租房，只有30%是公寓。这意味着未来3年内会有大量新增供应涌入出租市场。CREB预测租客议价能力会显著增强。

ATB经济学团队预测2026年卡尔加里基准房价涨幅为零到3%（flat to modest growth），这与之前GTA公寓跌25%形成鲜明对比。问题是，如果人口增速真的降下来了，ATB的预测还能站得住吗？

多伦多名工

239个在建项目……这比多伦多 Daniels 当年翻了三倍。Northeast跌13%说明供应过剩是真实的，不是暂时的。关键是移民下降了，谁接这些新房？

草原地产老李

70%都是出租房，说明开发商自己在拿地方面也不看好转售市场。空置率上升、租金下降、买方议价能力增强，这是一个循环。卡尔加里的泡沫不是不在，是还没到释放的时候。