温哥华9月30日起推行新ACC收费制度，开发商费用全面升级

楼花旁观者

温哥华又要涨开发商费用了，这次不是小打小闹——是全市范围的新收费制度。

先说数字吧。9月30号开始，温哥华会推出一个全新的Amenity Cost Charge（社区配套设施费），简称ACC。简单说就是开发商每盖一栋新楼，都要按面积交一笔钱——低密度住宅（比如duplex、townhouse）每平方英尺2.32刀，中等密度的（1.2到1.5 FAR）每平方英尺5刀，高层公寓超过1.5 FAR的话每平方英尺10刀。而且这价格还不是一成不变的，2027到2029年每年涨3%。

再加上本来就有的DCL（开发成本费），开发商的成本压力确实不小。但你们猜怎么着？市议员们还同时建议把之前20%的DCL临时减免继续保留——也就是说，一边加新费一边减旧费，互相抵消了一部分。

这背后的逻辑是啥？省府2023年的Bill 46要求各市用更规范的方式收开发费，以前那个靠个案谈判的Community Amenity Contribution（CAC）模式太拖时间了——有的项目能谈好几年。现在用统一的ACC费率，开发商心里更有底。

但我觉得最值得关注的是几个豁免条款：100%就业或机构用地重新分区不用交CAC；3万平方英尺以下的小地块也免；12层以下的东side保障租赁、6层以下的西side保障租赁，还有带20%低于市场价房源的项目都能拿豁免。5层以下的低密度strata condo也免。这说明市政府确实在想办法鼓励某些类型的住房建设——尤其是租赁住房和低密度住宅。

10年资本计划要77亿刀，其中DCL和ACC能覆盖23亿。这数字不算大——不到三分之一。剩下的靠联邦省府拨款、CAC谈判、现有储备金来凑。

还有个细节：东北False Creek计划暂时豁免ACC，因为那个区域依赖拆除Dunsmuir和Georgia高架桥来解锁开发。这个项目拖了好多年了，Concord Pacific那边也在重新谈方案。

最后提一个有意思的数据：过去五年温哥华平均每年免掉2300万刀的DCL收入（占18%），2025年单年就免了3600万刀（占23%）。这些豁免帮了8500多个保障租赁项目开工。如果ACC也延续这个政策，对租赁住房来说是个好消息——但市政府每年少收的这些钱从哪补回来呢？这账不好算。

大家觉得这种新收费模式对温哥华的房价和新房供应会有什么影响？开发商最后会把成本转嫁给买家吗，还是会自己消化一部分？

南岸小业主

我在温哥华盖过一个小项目，说实话开发商费用的水挺深的。DCL、DCC、密度 bonus、CAC——每个项目谈判都要脱层皮。如果ACC真的能简化流程，那对中小型开发商来说其实是好事——至少不用为了一个项目跟市政府扯皮好几年了。

但问题是每平方英尺10刀的高密度费率摆在那儿，最后肯定有一部分会转嫁到房价上。我朋友在盖一个高层公寓，他说光各种费用就占了成本的15%左右了。

过桥太真实了

我在本拿比买了一套新公寓，当时开发商报价的时候各种费用都算在里面了。如果ACC再涨上去，新房价格估计还得往上顶。不过好消息是低密度住宅和租赁项目的豁免力度不小——20%低于市场价就能免DCL，86%的减免对保障性租赁住房来说很关键。

我觉得温哥华这个政策的核心矛盾还是：既要盖足够的房子让人住得起，又要收足够的费来建配套设施。这个平衡点到底在哪？可能还得看几年后的实际效果。