卡尔加里公寓跌了近一成，独立屋却在涨

暖气账单先问

先说数字吧。CREB数据显示，今年6月卡尔加里全市总销量2197套同比降了约4%，年初至今累计落后11%。价格方面分化很大——公寓基准价29万9千加币同比暴跌近9%，是全市跌幅最大的房型；联排屋基准价42万4千1百，同比跌5.5%。

有意思的是独立屋销量反而逆势微涨1%，半独立屋大涨10%，说明低密度房型的需求依然坚挺。分区来看，只有West区总住宅价格同比正增长加2%，基准价73万4千8百；东北区跌幅最大减7.3%。

CREB首席经济学家指出人口迁入放缓正在拖累高密度住房的租售需求。我觉得卡尔加里公寓是当前加拿大主要城市中议价空间最大的细分市场，但独立屋和半独立屋仍具有支撑力。投资者需要按房型精准区分不能笼统看待卡尔加里楼市。

说实话卡尔加里的市场分化真的很明显。公寓跌了将近9%这个数字确实不小，但独立屋和半独立屋反而在涨。这跟埃德蒙顿的情况有点像——都是阿尔伯塔省内，但公寓和独立屋的走势完全相反。我觉得这跟卡尔加里的人口结构变化有关年轻人和高收入群体更倾向于独立屋而公寓的主要买家是首次置业者和投资者。

从历史数据来看，卡尔加里公寓的价格在2022年达到峰值后就开始回落而独立屋则在2023年中才开始回调。这说明公寓市场调整的时间更早幅度也更大。如果你现在考虑卡尔加里的话建议重点关注独立屋板块因为需求端更有支撑力。

从区域来看West区是全市唯一价格正增长的区域基准价73万4千8百加2%；Northeast区跌幅最大减7.3%。卡尔加里这种分区差异在加拿大主要城市中是比较典型的——东西方向的价格分化尤为明显。

综合以上分析，卡尔加里的房地产市场呈现出明显的房型和区域分化特征。公寓市场面临供过于求的困境而独立屋市场则相对稳健。投资者在配置卡尔加里房产时需要格外注意房型选择避免踩中公寓市场的下行风险。同时West区和Southeast区是相对更安全的选择。

大家怎么看？卡尔加里公寓跌了近一成你觉得是抄底机会还是供给过剩的开始？

陈云

我在阿伯茨福德住了十年了，2015年在这里买了套独立屋花了100万。现在挂牌价差不多110到120万之间虽然跌了5%但跟素里那些跌近10%的比起来已经算很温和了。阿伯茨福德最大的优势就是便宜——菲莎河谷最东端的城市房价相对可负担。当然通勤到温哥华市区确实是个问题——开车要一个半小时。但如果你能远程办公或者在当地上班的话阿伯茨福德确实是个不错的选择。独立屋117万在菲莎河谷算相对亲民的价格了。

翻新看背后

我在菲莎河谷做了七年房产经纪阿伯茨福德确实是这个区域里跌幅最温和的城市之一。独立屋基准价117万2千6百同比跌5%跌幅小于素里（8.7%）、兰里（6.9%）等菲莎河谷其他城市。我分析了一下原因——首先是通勤时间较长阿伯茨福德是菲莎河谷最东端的城市开车到温哥华市区要一个半小时；其次是价格基数低相对可负担。菲莎河谷整体基准价88万4千已较2022年峰值低26%。如果你预算有限但能接受较长通勤的话阿伯茨福德确实值得考虑。

热水壶响了

我在埃德蒙顿生活了十二年，2015年在Northwest区买了套独立屋花了38万。现在同小区类似的房子挂牌价差不多45到48万，虽然涨幅不算特别大但胜在稳定。说实话埃德蒙顿最大的优势就是便宜——我在多伦多朋友家的独立屋首付够在这里买两套了。不过我也听说库存确实涨得很快去年这个时候同区域只有不到两千套在售现在快三千了。

PoCo换屋

我在埃德蒙顿的地产公司干了六年今年确实感受到库存压力在增大。很多卖家还在按照2021到2022年的定价策略挂牌结果房子挂了几个月都没人问。我最近建议客户把价格调低5%到8%再试试看效果还不错。不过公寓市场倒是挺有意思的——均价涨了2%可能是因为很多年轻人买不起独立屋所以转向了公寓。总体来说埃德蒙顿还是加拿大最平价的房价之一这对刚需买家来说是个好消息。

河边通勤族

我在阿贾克斯住了七年了，2018年在这里买了套联排花了75万。现在挂牌价差不多78到82万之间涨了不少但涨幅确实没有多伦多那么猛。阿贾克斯最大的优势就是通勤方便——紧邻401高速和GO Transit车站到Union Station大概35分钟。而且价格居中比惠特比便宜但比奥沙瓦贵一点。租金回报率也不错——我这套联排每月租金1800多年化回报率大概4%以上。如果你考虑Durham区的话阿贾克斯确实值得重点关注。

慢一点不亏

我在Durham区做了六年房产经纪阿贾克斯确实是我见过性价比与通勤便利性平衡最好的城市之一。紧邻401高速和GO Transit车站这个地理位置优势很明显——到多伦多市中心只要35分钟左右。区域预测短期年化涨幅2%到4%中期5%到6%租金回报率普遍高于4%。我最近带看的客户里投资者比例明显增加了他们看中的就是阿贾克斯的租金回报率和长期增值潜力。如果你考虑Durham区的话建议把阿贾克斯纳入考察范围尤其是那些关注长期租金回报的投资者。

蒲公英路过

我在Oakville住了十二年，2013年在Old Oakville买了套独立屋花了145万。现在挂牌价差不多120到130万之间确实跌了不少。说实话看到14.9%的跌幅数字的时候心里也挺难受的但另一方面成交量确实在涨——说明有人在抄底。我邻居上个月以125万成交了一套独立屋挂牌价是138万砍了13万。我觉得奥克维尔的长期价值不会差——这里是Halton区最好的学区之一生活质量也高。如果你预算够的话现在确实是入手的时机。

按揭顾问朋友

我在Halton区做了十年房产经纪奥克维尔今年2月的数据确实很有意思。均价跌了14.9%这个数字在GTA周边城市中算是比较大的调整了但销量反而涨了5.4%环比更是大涨47.2%。我分析了一下——这说明聪明的买家正在利用深度折扣入场。奥克维尔是Halton区房价最高的城市但也是学区最好的区域之一长期价值确定。不过短期来看价格可能还会继续磨一阵子毕竟SNLR只有30.8%买方市场特征明显。

南岸看REM

我在奥沙瓦住了九年了，2016年在这里买了套独立屋花了75万。现在挂牌价差不多80到85万之间涨了不少但跟GTA其他地方比还是便宜太多了。每天坐GO Transit通勤到Union Station大概40分钟虽然不短但比在多伦多堵在路上强多了。奥沙瓦最大的优势就是性价比——独立屋80万出头在GTA东部确实很有竞争力。不过我也理解有些人接受不了通勤时间——毕竟每天往返要一个多小时。但如果你能远程办公或者在Durham区上班的话奥沙瓦确实是个不错的选择。