多伦多 condo 开发商藏着2358套未售库存，MLS上只挂200套

多伦多想看法

多伦多 condo 市场有一个巨大的信息差，你可能不知道。

最新Bullpen Research报告显示，GTHA地区开发商手里有2,358套已完成但未售出的 condo 库存。听起来很多对吧？但你在MLS上只能看到大约200套。

剩下的2,100多套去哪了？开发者不想挂出来。为什么？因为降价了不想让人看到，或者想把产品跟零售市场分开处理。

具体拆开看：

已完成的新建 condo 存量里，37%挂出来出租。平均面积707平方尺，0.4个车位，月租金$2,850。这些基本是被投资者吃下来的。

剩下的63%挂在转售市场。平均面积936平方尺，0.8个车位，要价$104万，每平方尺$1,112。

有意思的是，大户型（两卧+den、三卧）占转售库存的42%，但每平方尺的价格反而更高——两卧+den要$1,138/sqft，三卧$1,348/sqft，一卧+den才$923/sqft。所以大户型的开发者反而不急卖，因为单价高、有人买。

真正难卖的是小面积。但好消息是，那些小于400平方尺的微型单位其实已经不多了——投资者前几年已经把这类小户型扫得差不多了，开发商手里剩不下多少。

价格方面：每平方尺要价从2021-2024年的$1,290，跌到2025年的$1,176，再到2026年初的$1,112。降幅约14%。小户型和中户型的跌幅最大。

开发者拖了两年多才真正降价。2022年中到2024年这段时间，他们宁愿给各种非价格优惠也不肯直接降价。直到最近一年半才意识到：回不到2020年6月到2022年3月那个疯狂时期了。

现在联邦宣布新建住宅（100万以下） Harmonized Sales Tax 退税优惠，持续到2027年3月1日。很多开发者正在利用这个窗口，把价格定得更有竞争力来促销。

还有一个值得关注的趋势：Jesta Group和High Art Capital这类公司正在批量购买 condo 组合包。开发者清库存、还债、准备新项目，这些公司接盘后做租赁市场。Bullpen的负责人Myers认为这是看好多伦多长期基本面的信号——他们预计持有约5年，等市场恢复后靠增值退出。

Myers预测：接下来9到15个月价格会保持相对平稳，等目前在建的 condo 完工潮过去，新房供应下降，价格才会重新上涨。毕竟近几年 condo 开工量严重不足。

我的判断：

买 condo 的人，现在是有策略的时候。开发者在降价，但降得不够快。HST退税窗口是个利好，但别指望价格会暴跌——开发者手里还有2,358套库存要消化，他们不会恐慌性抛售。

投资者的话，批量扫货的公司入场了，说明机构认为长期没问题。但短期（9-15个月）价格不会涨，租金回报才是关键。

自住买家：如果你不急着买，等到2027年上半年可能不是最优选择。但如果看到心仪的户型，趁HST退税还在，可以大胆砍价。

阿澄

这数据挺实在。开发商把大户型挂出来，因为小户全被投资者拿去做短租或长租了，流动性锁死。你看那每尺单价，小户型才923，大户型两卧加den都到1138了，这说明刚需客还在抢大户型，毕竟能住人。但关键是这2300多套没上市，一旦市场风向变，这些库存集中抛售，价格肯定得崩。现在看似稳定，其实是假象。买家别只看MLS上的200套，那只是冰山一角，水下还有两千多套随时可能砸盘，手里有现金的再等等，别急着接飞刀。