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大温哥华地区的公寓楼花转让市场正在经历一场惨烈的割肉潮。2021年至2022年楼市高峰期买入楼花的投资者，如今为了脱身正在付出沉重代价。 数据触目惊心。2025年大温楼花销量不足2,000套，而2016年曾超过20,000套。大温公寓基准价约72.6万加元，同比下降7.8%。更值得关注的是，新楼花平均售价约为1,541加元/平方英尺，而二手公寓平均售价约为908加元/平方英尺，溢价接近70%。换句话说，许多买家购买楼花时支付的价格，远高于同区域现成二手公寓的市场价格。目前待售已建成公寓库存已超过4,000套，而开发商项目开工前通常需要达到50%至70%的预售率才能获得融资支持，这一门槛如今越来越难实现。 真实案例让人震惊。一位投资者于2022年以100万加元购买楼花，并支付20万加元定金。如今项目即将完工，同类单位市场价已跌至约70万加元，仅账面亏损就达到30万加元，还未计算税费及交易成本。如果选择转让楼花，新买家只愿意按70万加元接手，但开发商仍按照原合同价格100万加元执行交割。结果不仅20万加元定金可能全部损失，还可能需要额外补贴约10万加元才能完成转让。 另一个位于Mount Pleasant的项目中，一套一房单位以62万加元买入，最终以53.5万加元转让，亏损约8.5万加元。本拿比某两房单位以88万加元买入，最终以74万加元转让，综合损失高达31.6万加元。更引人关注的是，一家开发商甚至将素里市中心一栋六层新建公寓中的30个单位一次性打包出售，市场预计折扣幅度可能超过10%。 为什么割肉盘越来越多？ 最根本的原因在于贷款估价缺口不断扩大。多家贷款机构和业内人士指出，许多即将完工的楼花项目，银行评估价往往比原购买价格低10%至30%。例如原合同价格为100万加元的单位，银行评估价可能只有75万加元。按照80%的贷款成数计算，银行最多只提供60万加元贷款。买家最终需要自行补足40万加元现金，远远超出当初预期的20万加元定金规模。 投资客正在加速退场。2021年至2023年期间，楼花买家中约有一半属于投资者；到了2024年，这一比例已下降至约26%。房价下跌、租金增长放缓、融资成本上升以及持有成本增加，正在全面压缩投资回报空间。同时，BC省针对短期投机行为推出的相关税收政策，也进一步降低了投资者参与楼花市场的积极性。 开发商同样面临巨大压力。银行通常要求项目开工前达到50%至70%的预售率才能获得建设融资。然而随着楼花市场持续降温，许多项目难以达到这一门槛，导致项目延期甚至取消的风险上升。部分业内人士认为，目前大温地区楼花市场正经历过去二十多年最严峻的调整周期之一。 不过，在市场低迷之中也出现了新的机会。一些私募基金、机构投资者和家族办公室正在积极收购亏损楼花合同，部分交易一次涉及30至50套单位。这类长期资本的投资逻辑并非短期套利，而是押注未来数年的大温人口增长、住房供给不足以及长期房价修复。他们普遍计划持有至2030年至2031年前后再考虑出售。 对于首次购房者而言，市场也释放出一定利好。自2026年3月12日起生效的联邦首次购房者GST退税政策规定，符合条件的新建住宅在100万加元以内可获得最高4.5万加元GST退税，并可与BC省首次购房土地转让税减免政策叠加使用。这在一定程度上降低了首次购房者进入新房市场的门槛。 然而风险依然不容忽视。部分项目可能因销售不足而被开发商取消，即使能够顺利完工，未来交房时市场价格也未必已经完成调整。对于考虑接手楼花转让的买家来说，除了关注折扣幅度，更需要评估项目开发商实力、融资状况、区域供需变化以及自身现金流承受能力。 |
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