多伦多批量买楼火了：开发商库存堆积，机构大手笔扫货

HousingAI Lab

多伦多 condo 市场现在的情况是库存堆成山，开发商急着出手。有个叫 Harley Nakelsky 的地产商说他是全世界做批量交易最多的——不是卖给散户，是整栋整栋地卖。

什么叫批量买？就是一下子买40到50套甚至更多。Zonda 的 Pauline Lierman 说，批量买家通常在楼快盖好的时候进场，能拿到每平方英尺800刀的价格——比标准价低100到200刀。这折扣听着不算夸张，但40套下来就是大数。

最引人注目的是一个13亿加元的基金——High Art Capital 牵头，安省政府出了3亿。这个基金已经募集到超过10亿私人资金，计划购买2200套以上 condo 单元。还有个蒙特利尔的 Jesta Group 也砸了5亿加元要拿下1000多套。

这些买家买楼干什么？简单说就是改成出租房。High Art Capital 的 Ryan Roebuck 说他们一次能在一个楼里买200套以上，占整栋楼的30%到100%。他说这些楼本来就是设计成出租用的，只是被投资者当投资品买了，不如集中起来做正经租赁。

Nakelsky 说2029年市场会到悬崖——到时候新库存不够满足需求。所以批量买家现在进场，长期持有等升值。

不过不是所有报价都能被开发商接受。Nakelsky 说大约一半的批量买家出的价太低，直接被拒。而且大部分交易都有保密协议（NDA），所以具体数字都是黑箱操作。

说实话，批量买楼听起来是个双赢——开发商去库存继续建楼，投资者低价囤货等2029年涨价。但问题是这些钱到底有没有真正变成出租房，还是只是换了个主人继续炒？大家怎么看这种趋势？

大学城看盘

13亿加元的基金，安省政府出3亿，这个模式值得注意。政府愿意掏钱参与 condo 批量收购改出租房，说明他们确实看到了租赁市场的缺口。

但有个问题我一直想不通——如果批量买家真的能把这么多楼改成出租房，为什么多伦多还是缺租房？难道这些资金大部分最后又流回投资客手里而不是真正提供给租客？

另外，每平方英尺800刀的价格，按一居室700平方呎算就是一套56万。这个价格如果已经是折扣价了，那原价得接近70万。对于投资者来说回报率如何？这决定了批量买楼是可持续的生意还是泡沫。

南巴里买家

NDA 这个点很有意思。大部分批量交易都是保密的，外界根本不知道谁在买、买了多少。Lierman 说这就是为什么整个批量购买市场是个黑箱。

没有透明度意味着我们很难判断这些交易对市场的真实影响。开发商库存到底有多少？机构买了多少套？改出租的比例是多少？全都不知道。

但反过来想，如果交易完全公开，开发商可能就不愿意降价了——买家也知道底价在哪。保密协议某种程度上保护了双方的议价空间。

不过对于普通购房者来说，信息不透明确实让人心里没底。你不知道市场上到底有多少投资客在囤楼，也不知道未来供应会怎么变化。