多伦多人口增长从全美第一暴跌至第412位，房价不可负担逼走居民

大学南边看房

多伦多曾经是全美增长最快的都市区，现在跌到了第412位。这不是比喻，是真实数据——从435个都市区中排第412名。

多伦多大学的研究团队发布了最新分析，对比了截至2025年7月1日前12个月的人口增长数据。结果令人震惊：多伦多在2024年还是北美增长最快的都市区，到了2025年就几乎垫底了。

先看几个关键排名变化：多伦多从第1名掉到第412名；蒙特利尔从第5降到第25；温哥华从第6掉到第92。唯一还能打的是卡尔加里（第7）和埃德蒙顿（第8），它们是加拿大唯一进入北美增长前十的都市区。

但研究作者 Diana Petramala 和 Frank Clayton 特别强调了一个反直觉的点：多伦多排名暴跌并不只是因为联邦政府降低了移民配额。即使移民目标下调了，多伦多仍然是北美净国际流入量第五高的城市。换句话说，新移民照样在来。

真正的问题是国内净迁出——离开多伦多的人比搬进来的人还多。而且没有任何一个加拿大都市区能进入北美国内净迁入前十，这个榜单被德克萨斯和佛罗里达的都市区包揽了。

研究者最后的结论很直接：随着多伦多吸引新移民的速度放缓，住房可负担性越来越差的问题正在把现有居民推向加拿大其他城市。这不是移民政策单一因素造成的，而是房价太高把本地人也赶走了。

想想看，当一个城市既不让新来的人住得起，也不让住了多年的人留下来，它的人口结构会怎样变化？卡尔加里和埃德蒙顿的增长不是偶然，它们接住了从多伦多、温哥华跑出去的人。

替代房源最有用

这个数据背后的故事很有意思。多伦多国际移民仍然排北美第五，说明全球资金和人才没有完全离开加拿大，只是从多伦多分流到了卡尔加里、埃德蒙顿这些地方。

但国内迁出这个指标更值得关注。很多人以为多伦多人只是搬去温哥华或多伦多周边，实际上研究说的是离开大多伦多地区——有人去了安省北部、有人去了阿尔伯塔、也有人直接搬到了美国南部。当房价不可负担成为系统性问题时，中产家庭的迁移决策非常现实：同样的收入在卡尔加里能买独立屋，在多伦好多半只能买个condo。

从投资角度看，人口净流出的城市房价压力是长期的，不是周期性的。利率可以降回来，但人不会因为你降价就回流。

维修基金派

说个实际影响——人口结构变化对不同类型房产的影响完全不同。

多伦多condo市场已经在调整了，之前看到的数据说近一半公寓价值跌破50万刀。如果人口持续外流，condo供应过剩的问题会更严重，因为离开的多半是年轻人和首购族，他们最先搬去负担得起的地方。

但另一方面，卡尔加里和埃德蒙顿作为人口净流入城市，住房需求是真实增长的。不过这两个城市的供应速度能不能跟上也是个问题——去年多伦多才有一个新condo项目启动，开发商对市场的判断可能比数据反应更慢。

所以这篇文章提醒的不是多伦多居民恐慌，而是思考自己的房产配置是否跟上了人口流动的大趋势。