UBC教授：BC省32亿开发费补贴是给土地投机者的送财券，Burnaby和温哥华已取消配建要求

管理费先看趋势

UBC大学城市规划荣誉教授Patrick Condon在The Tyee发表了一篇观点文章，直指一个被大多数人忽略的大问题：除了BC省那14亿收购空置condo的"救市计划"之外，还有一个更大、更具破坏性的利益输送正在悄然进行。

联邦和省政府已经又掏了32亿加元，用来承担BC省开发商通常要支付的一半"开发费"。这是正常情况下一笔不小的开支——新住户需要新的道路、下水道、供水系统、公园和交通，开发商应该为他们的项目需求的基础设施买单。这是几十年来一直以来的常规做法。

但更过分的是，Burnaby和温哥华的地方官员走得更远——直接减少甚至取消了可负担住房配建要求（inclusionary zoning），在很多情况下直接降到零。这种配建机制要求新项目中必须包含一定比例的低于市场价的住房单元，虽然 imperfect，但这是少数几个能让新的市场化项目贡献一部分可负担住房的机制之一。取消这个义务意味着新的高密度建筑可以不用为任何人提供住房——除了那些能付最高价的人。

支持削减开发费的人声称这会降低建筑成本，进而降低房价。但Condon教授指出，这个说法在审视城市土地市场的实际运作方式时完全站不住脚。

开发费并不会像一些人声称的那样推高最终房价。它们是从"土地价格剩余"中支付的——也就是开发商在扣除建设成本和合理利润后，还能负担的土地购买金额。削减或取消开发费并不会让开发商省钱建房，只会让他们愿意出更高的价格买地——最终这笔钱流向了把地块卖给开发商的人。

土地不像普通商品。如果你给一块地允许更高的密度、降低费用或放松公共义务，它的价值就会上涨。土地投机者愿意为这块地多付钱——因为新的开发潜力。但这不一定意味着建在上面的房子会更便宜。

Condon指出，在当前这种低迷市场中，几年前以繁荣时期的预期高价买入地块的投机者将成为新政府补贴和取消配建要求的最大受益人。那些昨天还在赌地产的投机者，现在看到自己的头寸被secured——换句话说，由公众买单。

开发商仍然会拿到他们的利润。土地投机者继续收取他们不劳而获的收益。普通家庭看不到任何缓解。

Condon给出的建议是：如果目标是更多可负担住房，政府应该尝试完全不同的政策。增加密度或减免收费应只换permanent affordability——通过强的配建要求、公共土地信托或直接捕获地价增值来资助非市场住房。

"我们多年来已经试过供应至上、先去监管的方法。它在某些时期产生了创纪录的建设，也在同样的地方造成了记录级的不可负担。建筑下面的地皮继续以超过收入的速度膨胀。减半开发费和掏空配建要求不会打破这个循环，它只是给从中学到最多的人提供补贴和保护。"

真正的进步需要直面土地市场本身。在做到这一点之前，每一个被包装成"帮助可负担性"的新让步，都将继续作为从公众向那些已经拥有城市中最有价值资产——土地的人的财富转移。

管理规则要问清楚

从普通买房人的角度看，Condon教授说了一个很关键的经济学逻辑：开发费减免不会让房价降。因为土地不是普通商品，地价的上涨会吃掉所有节省下来的成本。

举个例子：如果开发费原来是20万，政府帮你付10万。开发商觉得省了钱，就会在地价上多出价5-8万。最终你买房的时候，土地成本反而更高了。而且Burnaby和温哥华直接取消了可负担住房配建要求——这意味着新盖的楼里可能一整套不了稍微便宜的房子。

荷包蛋双面

Condon教授提到的inclusionary zoning取消，我觉得这是最值得关注的点。温哥华和Burnaby作为BC省房价最高的两个城市，新供应的condo量最大，但取消配建要求后，这些新房子里可能完全没有可负担的部分。

文章说开发费从"土地价格剩余"中出，这个概念挺重要的。简单来说就是开发商能付的地价 = 房屋售价 - 建设成本 - 合理利润。开发费减免后，开发商能付的地价变高，多出来的钱进了卖地人的口袋，而不是变成更便宜的房子给买家。