我家在温哥华西区，后院那块地原本是车库和杂草堆，去年房检报告出来后，我才发现这块地的尺寸和朝向其实挺适合做两户独立住宅。当时看到市府官网的多户分区政策说明，心里一动——如果把现有的独立屋拆了，建个双户（multiplex），会不会比一直出租单户更划算？

但真正动手算账才发现，光是规划许可和设计费就花了近一万加元。我找了本地规划师，对方明确说，虽然市府允许在部分区域做multiplex，但每块地的容积率、停车位配比、建筑退线都有具体限制，不能一概而论。比如我家所在街区，每户至少要配1.5个车位，而原地块只有两个车位，这意味着要么加建地下车库，要么把后院部分空间让出来。

建筑成本更是一笔硬账。按目前的材料和人工价，每户建房成本大约在65万加元，两户就是130万。加上地基、水电接入、消防通道等配套，总投入逼近150万。我查了市府公开的审批流程时间表，从提交申请到拿到建筑许可，平均要9到12个月，期间还得应对邻居可能的反对意见。

融资方面，银行对这类项目评估很谨慎，通常要求首付35%以上，且必须提供完整的施工预算和设计图。我试过几家贷款机构，都建议我先用自有资金覆盖前期费用，否则很难通过审批。

至于出租回报，我做了个保守测算：两户每月租金合计约6800加元，扣除物业费、维修、空置率和管理费后，年净收益约7.5万。按150万投入算，投资回报率约5%。这个数字在温哥华不算高，尤其考虑到项目周期长、风险集中。

现在我还在犹豫。不是不想做，而是意识到，把独立屋改多户，不是简单“拆了重建”就能变成提款机。真正决定成败的，是地块条件、审批难度、资金承受力和长期持有意愿。那些在论坛上说‘买地建multiplex稳赚’的，往往没算清设计变更、邻里阻力和融资门槛这些隐形成本。