上周去看一套西区的3卧公寓，房东说挂牌快三个月了，中间调过两次价，现在底价比最初低了15万。我本以为是价格问题，结果房东说不是，是买家根本不想谈，觉得“地段好但户型太旧”，还说“有人看中了，但一听要付全款，直接走了”。这让我突然意识到，温哥华市场可能根本不是“一个市场”。某报告提到，全市平均挂牌时间（DOM）确实在拉长，但豪宅、普通Condo、旧房地块和townhouse的表现差异极大。豪宅买家池小，融资复杂，卖家心理预期高，容易挂得久；而普通买家关注的是贷款门槛、家庭需求和供应量，比如入门级公寓，虽然总价低，但真正能买的人也不多。我后来查了同社区近半年的成交，发现有几套挂牌不到一个月就成交，但都是带维修预算的旧房，买家明确要翻新。这说明，市场分化已经很严重。买前必须做五件事：第一，别用豪宅DOM判断自己能买的房；第二，按价位段看数据，别看全市平均；第三，分房型对比，Condo和townhouse的流动性完全不同；第四，查同类房源降价历史，看卖家是否愿意让步；第五，重点比对同社区实际成交价，别只看挂牌价。现在最纠结的是，如果我买一套预算内的入门房，会不会因为市场整体挂牌时间拉长，反而被其他买家觉得“风险高”？你觉得温哥华现在最有议价空间的是豪宅、Condo，还是需要维修的旧房？