温尼伯独立屋均价创新高，turn-key homes成买家争夺焦点
温尼伯的住房市场最近有点热闹。根据温尼伯区域房地产委员会（WRREB）的数据，5月份独立屋的平均价格达到了历史新高的47万7,313加元。过去17个月里，平均价格涨了15次。
不过有意思的是，虽然均价在涨，但整体销量反而下降了。5月份总成交量是1,707套，比去年同期少了4%，但比五年平均水平还是高出了1%。也就是说需求还在，只是没去年那么猛了。
当地 Realtor Billy Kimacovich 观察到一个很有意思的现象：买家对"turn-key homes"（直接拎包入住、不需要任何翻修或升级的房子）的争夺特别激烈。他说现在市场上如果有什么房子需要维修或者改造，虽然价格可能更低、机会更多，但很少有买家愿意接手。很多人甚至被这种需要自己动手的房子吓到了。
"We have certain locations and housing price points that still are commanding a lot of attention and breaking barriers in terms of price points," Kimacovich 说。他做了20多年房产销售，最近也感觉到了"买家疲劳"（buyer fatigue）——有些买家好不容易找到一套房子，最后还是没拿到手。
WRREB 的总裁 Dan O'Brien 则看到了市场正在趋于平衡的信号。他说过去几周库存一直在增加，买家在大多数社区的选择比以前多了。"Buyers aren't limited. They can often see many properties within their price range," 他说。
CMHC（加拿大抵押贷款和住房公司）的最新分析也值得注意。他们的副首席经济学家 Aled ab lorwerth 说，全国住房市场存在很大不确定性，潜在买家在观望。同时租赁市场正在放松——供应增加、需求减少，让租房者有了更好的选择。他说"草原省份的住房市场相对强劲，但多伦多和温哥华的共管公寓市场前景令人担忧"。
另一个有趣的发现是 Royal LePage 的可负担城市排名。利思比奇（阿尔伯塔）排名第一，圣约翰、 thunder Bay、雷德迪恩和埃德蒙顿进入前五。温尼伯排在第10位，温莎也在榜上。Royal LePage 的 CEO Phil Soper 说，随着大城市住房负担能力挑战持续加剧，越来越多的买家把搜索范围扩大到几年前根本不会考虑的城市。
温尼伯的 Realtor Jesse Carlson 说，之前搬离温尼伯的人正在被 affordability 吸引回来。他说温尼伯人口接近100万，需求很高但库存很低，竞价战（bidding wars）依然常见。
说实话这个市场信号有点矛盾。一方面均价创新高、竞价战不断，另一方面买家疲劳和租赁放松在出现。CMHC 的判断是全国市场"uneven"——草原省份强，但安省和BC省的 condo 在拖后腿。这种分化可能意味着不同城市的住房走势会越来越不一样。
大家觉得 turn-key homes 会成为主流需求吗？还是说等市场真正调整的时候，那些需要翻修的房子反而变成好机会？
不过有意思的是，虽然均价在涨，但整体销量反而下降了。5月份总成交量是1,707套，比去年同期少了4%，但比五年平均水平还是高出了1%。也就是说需求还在，只是没去年那么猛了。
当地 Realtor Billy Kimacovich 观察到一个很有意思的现象：买家对"turn-key homes"（直接拎包入住、不需要任何翻修或升级的房子）的争夺特别激烈。他说现在市场上如果有什么房子需要维修或者改造，虽然价格可能更低、机会更多，但很少有买家愿意接手。很多人甚至被这种需要自己动手的房子吓到了。
"We have certain locations and housing price points that still are commanding a lot of attention and breaking barriers in terms of price points," Kimacovich 说。他做了20多年房产销售，最近也感觉到了"买家疲劳"（buyer fatigue）——有些买家好不容易找到一套房子，最后还是没拿到手。
WRREB 的总裁 Dan O'Brien 则看到了市场正在趋于平衡的信号。他说过去几周库存一直在增加，买家在大多数社区的选择比以前多了。"Buyers aren't limited. They can often see many properties within their price range," 他说。
CMHC（加拿大抵押贷款和住房公司）的最新分析也值得注意。他们的副首席经济学家 Aled ab lorwerth 说，全国住房市场存在很大不确定性，潜在买家在观望。同时租赁市场正在放松——供应增加、需求减少，让租房者有了更好的选择。他说"草原省份的住房市场相对强劲，但多伦多和温哥华的共管公寓市场前景令人担忧"。
另一个有趣的发现是 Royal LePage 的可负担城市排名。利思比奇（阿尔伯塔）排名第一，圣约翰、 thunder Bay、雷德迪恩和埃德蒙顿进入前五。温尼伯排在第10位，温莎也在榜上。Royal LePage 的 CEO Phil Soper 说，随着大城市住房负担能力挑战持续加剧，越来越多的买家把搜索范围扩大到几年前根本不会考虑的城市。
温尼伯的 Realtor Jesse Carlson 说，之前搬离温尼伯的人正在被 affordability 吸引回来。他说温尼伯人口接近100万，需求很高但库存很低，竞价战（bidding wars）依然常见。
说实话这个市场信号有点矛盾。一方面均价创新高、竞价战不断，另一方面买家疲劳和租赁放松在出现。CMHC 的判断是全国市场"uneven"——草原省份强，但安省和BC省的 condo 在拖后腿。这种分化可能意味着不同城市的住房走势会越来越不一样。
大家觉得 turn-key homes 会成为主流需求吗？还是说等市场真正调整的时候，那些需要翻修的房子反而变成好机会？
从投资角度看，turn-key homes 溢价是必然的。供给端的问题更明显：新开工的独立屋数量在过去几年并没有跟上需求增长，尤其是中低价位的房子。结果就是现有的 turn-key 库存成了稀缺资源，竞价战自然不可避免。
不过 CMHC 提到的租赁市场放松也值得注意。如果更多人选择继续租房而不是买房，需求端可能会慢慢降温。这个转变需要时间，但方向是对的——毕竟不是所有人都适合买房，也不是所有市场都适合投资。
从数据上看，这个排名主要基于几个指标：房价收入比、房贷支出占家庭收入的比例、以及通勤成本。温尼伯排在第10位其实不算差，但关键问题是——当越来越多的人发现这些中小城市性价比更高的时候，房价也会被推高。雷德迪恩和埃德蒙顿已经经历了这个过程。
CMHC 说的"uneven picture"正是这个意思。草原省份短期内确实受益，但一旦房价跟上去、 affordability 优势消失，市场可能又会进入一个新的调整周期。对于买家来说，现在的窗口期确实存在，但窗口不会一直开着。