Jesta 5亿扫货1000套 condo 转租，均价50万，这是抄底信号还是接盘陷阱？
最近看到 Jesta Group 的新闻，这家多伦多本地公司打算花 $5 亿拿下 1,000 多套新竣工的 condo，然后转手做长租。
简单算笔账：$5 亿除以 1,000 套，均价大概 $50 万。比起前两年 pre-construction 高峰期动辄 $60-70 万的均价，这确实便宜了不少，算是打了骨折。开发商现在为了回笼资金，批量出货的力度确实大。
不过 Jesta 的操作挺有意思，他们提到了利用新 announced 的 Harmonized Sales Tax (HST) 退税政策来降低成本。而且他们特意强调不买那种“内部卧室带玻璃墙”的单元，说觉得那不适合居住。这话翻译过来，其实就是在吐槽现在新房子里有一半都是设计不合理的“次品”。
与此同时，政府背景的高通资本 High Art Capital 也在同步入场，$13 亿买了 2,200 套单位，部分还会以 affordable rates 出租。机构扫货的动作确实同步在进行。
但我想提醒各位投资者，尤其是那些 2017 年后入手、用 HELOC 加杠杆的个体房东，要谨慎。机构囤房量大，逻辑和散户不一样。按 $50 万的均价，一年的税费、保险、管理费加起来大概 $8,000-$10,000。如果月租能到 $2,000，gross yield 只有 4.8% 左右，甚至跑不赢银行定期存款。机构的逻辑是抢 rent roll 和人口增长的长期赛道，不是靠短线套利赚钱。
大家怎么看？这种机构入场是见底信号，还是说明市场还在消化库存？欢迎讨论。
*注：以上仅为个人观点，不构成法律、贷款或投资建议。具体操作请结合合同、律师、贷款顾问及自身现金流判断。*
简单算笔账：$5 亿除以 1,000 套，均价大概 $50 万。比起前两年 pre-construction 高峰期动辄 $60-70 万的均价，这确实便宜了不少，算是打了骨折。开发商现在为了回笼资金，批量出货的力度确实大。
不过 Jesta 的操作挺有意思，他们提到了利用新 announced 的 Harmonized Sales Tax (HST) 退税政策来降低成本。而且他们特意强调不买那种“内部卧室带玻璃墙”的单元，说觉得那不适合居住。这话翻译过来，其实就是在吐槽现在新房子里有一半都是设计不合理的“次品”。
与此同时，政府背景的高通资本 High Art Capital 也在同步入场，$13 亿买了 2,200 套单位，部分还会以 affordable rates 出租。机构扫货的动作确实同步在进行。
但我想提醒各位投资者，尤其是那些 2017 年后入手、用 HELOC 加杠杆的个体房东，要谨慎。机构囤房量大，逻辑和散户不一样。按 $50 万的均价，一年的税费、保险、管理费加起来大概 $8,000-$10,000。如果月租能到 $2,000，gross yield 只有 4.8% 左右，甚至跑不赢银行定期存款。机构的逻辑是抢 rent roll 和人口增长的长期赛道，不是靠短线套利赚钱。
大家怎么看？这种机构入场是见底信号，还是说明市场还在消化库存？欢迎讨论。
*注：以上仅为个人观点，不构成法律、贷款或投资建议。具体操作请结合合同、律师、贷款顾问及自身现金流判断。*
房租观察员6 天前
机构转出租确实会增加 rental supply，但别忘了多伦多 2030 年预计缺 10 万套新房。这种供需错配下，rental yield 长期看还是有空间的，短期波动不用太在意。
房市冷眼看6 天前
5 亿买 1000 套，折合每平尺大概 $600-700，这价格确实低于重建成本。但问题是大部分 unit 布局不合理，得慢慢消化，流动性可能不如预期。
卡尔加里老沈6 天前
机构大规模转出租，说明现在 condo 市场的流动性几乎枯竭了。没人接盘，只能批量卖给 REITs。这是 market stress 的典型信号。