上周末看房，预算锁定在85万加元的多伦多公寓，首付40万现金，自认条件不错。可银行预审时却说‘材料不完整’，要求补交海外工资流水、资金来源证明，甚至还要我们解释为什么突然有这么大笔存款。父母一脸懵，说‘我们钱都准备好了，怎么还贷不了？’

这让我意识到，对新移民来说，大额首付只是入场券，不是通行证。银行真正关心的不是你有多少钱，而是：这笔钱从哪来？你有没有稳定收入？信用记录清白吗？物业本身有没有风险？

素材里提到，加拿大银行在评估贷款时，会综合看还款能力、资金来源、信用历史、身份真实性以及房产价值。哪怕你有60%首付，如果信用记录空白、海外收入无法验证、资金路径不清晰，照样可能被拒。尤其是资金来源，银行必须确认不是借的、不是洗钱、不是来自高风险地区。

我后来整理了一份新移民买房必查清单：第一，尽早开始建立本地信用，哪怕用一张预付卡刷小额账单也能积累记录；第二，所有海外转账必须保留完整路径，包括汇款人、收款人、时间、金额、用途说明，最好有银行对账单和汇款凭证；第三，工作证明要正式，包含职位、薪资、雇佣合同、税单，不能只写‘我有工作’；第四，一定要做正式贷款预批，而不是口头承诺；第五，绝对不要在递交offer前临时大额转账，这会被视为资金来源可疑。

还有一点很多人忽略：贷款审批不是看首付比例，而是看综合承保能力。哪怕你首付80%，但如果收入不稳定、信用记录空白，银行依然可能拒绝。所以别被‘大首付=稳了’的错觉误导。

现在我正在准备资金来源文件包，打算把每笔钱的来龙去脉都写清楚。大家在准备贷款时，除了准备钱，还遇到过哪些‘看起来有实力却被拒’的坑？有没有成功通过预批的经验可以分享？