温哥华 Corner Lot 买多户/开发：别被 Zoning Headline 骗了，FSR 和 setback 才是硬伤
最近在温哥华看地皮和 multiplex 的房源，发现很多帖子只盯着 zoning map 上的 headline 看，比如写着 "Mixed Use" 或者 "Daycare/Small Office" 允许，就觉得能盖很大。其实对于 corner lot 来说，真正的坑往往在具体的 planning constraints 里。
我前两天帮一个朋友做 due diligence，差点踩坑。虽然他拿到的 lot 在 zoning 上允许搞一些额外的用途，但算下来 FSR（容积率）根本不够，再加上 setback（退界）要求非常严，尤其是 corner lot 的 side-yard setback 和 front-yard 叠加，实际能建面积比想象中小很多。更别提那些老树保护（tree retention）、servicing 进线位置，还有邻居 opposition 的风险。
如果你也在看这类 property，建议别只听 agent 说 "can build"，一定要自己过一遍 planning due diligence checklist：
1. Current Zoning 的具体条款：FSR 到底是多少？Height limit 有没有限制？
2. Future ODP (Official Development Plan)：这个地块有没有被纳入未来的特定规划，可能会改变允许用途。
3. Site Constraints：停车要求（parking）是否苛刻？有没有 heritage tree 挡路？
4. Pro Forma Sensitivity：在扣除所有 setback 和公共空间后，剩下的 usable area 能不能覆盖成本？
别把 zoning headline 当成可建面积，细节决定成败。觉得复杂的话，建议找专业的 planning consultant 或者律师提前核对一下，别等签了 agreement 才发现算不过账。
#VancouverRealEstate #Zoning #Multiplex #CornerLot #Investment
我前两天帮一个朋友做 due diligence，差点踩坑。虽然他拿到的 lot 在 zoning 上允许搞一些额外的用途，但算下来 FSR（容积率）根本不够，再加上 setback（退界）要求非常严，尤其是 corner lot 的 side-yard setback 和 front-yard 叠加，实际能建面积比想象中小很多。更别提那些老树保护（tree retention）、servicing 进线位置，还有邻居 opposition 的风险。
如果你也在看这类 property，建议别只听 agent 说 "can build"，一定要自己过一遍 planning due diligence checklist：
1. Current Zoning 的具体条款：FSR 到底是多少？Height limit 有没有限制？
2. Future ODP (Official Development Plan)：这个地块有没有被纳入未来的特定规划，可能会改变允许用途。
3. Site Constraints：停车要求（parking）是否苛刻？有没有 heritage tree 挡路？
4. Pro Forma Sensitivity：在扣除所有 setback 和公共空间后，剩下的 usable area 能不能覆盖成本？
别把 zoning headline 当成可建面积，细节决定成败。觉得复杂的话，建议找专业的 planning consultant 或者律师提前核对一下，别等签了 agreement 才发现算不过账。
#VancouverRealEstate #Zoning #Multiplex #CornerLot #Investment
ConcreteJungle昨天 20:42
太真实了。去年看 Kitsilano 的一个 corner lot，agent 说可以搞 duplex，结果一查 setback，后院直接没了，连 pool 都放不进去。最后确实是因为 tree retention 的问题，差点放弃。大家真的要看 status certificate 和 zoning bylaw 的英文原文，别光看中文摘要。
MortgageMike_VR昨天 20:42
除了 planning，财务模型也得敏感点。现在利率环境下，FSR 稍微小一点，现金流压力就大很多。建议大家在算 pro forma 的时候，把 PDI（Property Development Incentive）相关的政策也查清楚，有些区确实有额外的 bonus density，但门槛也很高，不是随便就能拿的。