上周去看一套列治文山的联排别墅，挂牌价比同小区挂牌低了近20万，中介一说这是遗产房，瞬间觉得捡到宝。可越聊越心慌——卖家是已故业主的子女，手里没有房产证，只有一份律师函说正在办遗嘱认证。我当场就懵了，这房到底能不能买？交割要等多久？万一房子里堆满旧物，漏水发霉，谁来负责？

其实这类遗产房在多伦多、万锦一带并不少见。不少家庭因老人离世后子女继承房产，想尽快变现，于是挂出estate sale。表面看是低价捡漏，但背后牵涉遗嘱认证（probate）流程，各省进度不一，有的拖个半年以上。更麻烦的是，房子可能多年没人住，水电停了，墙体受潮，甚至有老鼠筑巢。买家若没提前查清楚probate进度，可能等几个月才发现交割根本没戏。

关键风险点有三个：第一，卖方是否持有合法授权？必须由律师出具文件证明其有权代表遗产出售。第二，probate是否已启动？进度卡在哪个环节？第三，房屋实际状况如何？不能只看照片，必须做全面验屋，尤其检查结构、屋顶、管道和电气系统。

作为买家，我总结了几个买前必查项：一是要求提供律师出具的授权书，确认卖方身份和权限；二是主动联系法院或律师，核实probate申请状态，别只听卖家说“快好了”；三是必须安排独立验屋，预算里留出维修基金；四是交割时间要留足余地，别签死期，最好写明“以probate完成为前提”。

现在我还在犹豫要不要出价，毕竟这套房的潜力不小，但真怕踩进坑里。想问问各位在多伦多或安省有买过遗产房的，你们当时是怎么处理probate进度和交割时间的？有没有遇到过卖家临时反悔或突然撤盘的情况？如果预算有限，这类房要不要冒险一试？