上周在里贾纳市中心看一套35万加元的两居室，房东说月租2100加元，净现金流能到400加元。但看完房才发现，楼下是大学附属医院，楼上租客全是医学院学生，冬天水管冻裂修了三次，物业费也比市均价高15%。这让我开始认真思考：里贾纳的低总价房产，到底值不值得做长期投资？

不是所有低价房都适合投资。我查了萨省房地产协会的市场报告，里贾纳的平均房价确实比萨斯卡通低15%左右，但租金回报率却差了近2个百分点。关键问题在于租客来源——如果主要租客是学生或临时工，空置期可能长达两个月，而稳定职业的租户更愿意签一年合同。另外，萨省官网规定，房东必须在租约到期前60天通知续租或退租，这直接影响现金流预测。

作为买家，我总结了五个必须核对的要点：第一，查当地就业人口数据，看是否有大学、医院或政府机构支撑租客来源；第二，观察小区租客构成，学生占比超过40%的区域要谨慎；第三，冬季维护成本要单独计算，里贾纳每年平均有110天低于零下10度，暖气和水管维修费用比温哥华高出近三成；第四，物业税要查清楚，里贾纳部分社区税负比省均高出22%；第五，对比萨斯卡通的房产流动性，里贾纳房产平均挂牌时间比萨斯卡通长18天，转手更慢。

现在我纠结的是：如果买一套总价38万加元的公寓，月租2000加元，但租客全是临时工，空置期可能超过两个月，这种情况下是否还值得入手？有没有人实际操作过类似房源？希望有经验的业主分享租客筛选和空置风险控制的经验。