上周陪朋友去看一套位于舍布鲁克老城区的两居室公寓，进门第一感觉是房间够亮，采光不错，房东也说租金回报率有6%。但真正让人心跳加速的是中介随口提的一句：‘这栋楼1970年代建的，暖气费全年平均要1200加元。’当时我们都没太在意，直到回程路上翻了下预算表——月供看着不到2000，可加上地税、暖气、水电和物业费，实际持有成本直接冲上3100。这让我开始怀疑，为什么网上都说舍布鲁克是首房友好城市？是不是我们只看了表面数据？

某报告提到，舍布鲁克近年房价涨幅温和，首套房平均月供低于多伦多一半，但没提隐藏支出。实际上，市府税务评估系统显示，2023年舍布鲁克房产税中位数比魁北克省平均水平高11%，尤其老城区建筑保温性能普遍差，冬天取暖开销大。还有人提到，本地维修工多为法语沟通，非母语者找人修水管或换暖气片，光沟通就耗时三天。

买前必须做的五件事：第一，查清楚本地居民收入水平，避免租金回报率虚高；第二，用市府官网的评估工具核实房产税，别信中介口头估算；第三，看房时重点检查屋顶和外墙保温层，老建筑常见热桥；第四，问清楚租赁需求，有些社区对非法语租客有隐性门槛；第五，评估自己能否适应法语环境，从物业通知到市政邮件，全靠法语，懂一点不够，得能沟通。

现在我纠结的是，如果买下这套房，按目前租金水平，月现金流能覆盖持有成本吗？有没有人试过在舍布鲁克做首套房投资，实际持有成本和预期差多少？求分享真实经验。