上周去看一套2卧公寓，房东说月租2800加元，但隔壁同户型挂牌价却标2550，中间差了250。我问为什么差这么多，房东说‘现在租客都讲价，以前根本不敢砍价’。这话让我开始留意阿省租赁市场变化——毕竟当初买房时，都是按2800以上租金做现金流模型的。

现在问题来了：如果租金持续走低，而空置率又在上升，那我们当初按历史高租金做的投资回报测算，是不是已经失效了？尤其在卡尔加里，很多投资人还在用2022年高峰期的租金数据做估值，但素材里提到，阿省租赁供应正在增加，尤其在埃德蒙顿，新建公寓项目密集落地，导致租客议价能力明显增强。虽然卡尔加里还没到那种程度，但趋势已经显现。

买前必须做五件事：第一，查CMHC发布的租赁市场数据表，看本地空置率和租金变化趋势；第二，对比同区同类房源的真实挂牌价和成交价，别只看房东口头报价；第三，预算至少两个月空置期，别假设‘一上架就租出’；第四，关注新建项目规划，尤其地铁沿线或市中心边缘，供应量大的区域要特别小心；第五，做压力测试——把租金假设下调15%~20%，再算一遍现金流是否还能覆盖贷款和物业费。

作为业主，我也开始担心：如果未来租金持续承压，那持有成本（物业费、维修、空置）会不会让原本‘稳赚’的房子变成负现金流？尤其那些靠租金差价回本的房，现在是否还可持续？

所以想问各位：你们现在做投资房评估，还敢用过去租金做基准吗？有没有实际案例，是按旧租金模型买进，结果被现实打脸的？或者，有没有用下调租金假设后，才发现房子根本跑不动的？欢迎分享真实经历。