最近看房时遇到一个情况：卖家在挂牌价之外，主动提出可以送全套家具，甚至说装修款可以转成现金给买家。当时觉得挺划算，毕竟省了大笔前期投入，但转念一想，这操作真没问题吗？毕竟房子本身价格没变，可实际到手的“好处”却不少。后来在群里聊起这事，有人提醒说，这种私下安排可能踩到贷款欺诈的红线。

其实这类做法在买家市场中并不少见，尤其当卖家希望维持挂牌价不降、或想快速成交时，会通过非正式方式“补偿”买家。但问题在于，银行和贷款机构审批贷款时，依据的是合同上写的成交价，以及房产评估报告。如果实际交易中存在未披露的返现、家具折价或装修补贴，而这些又没有写进正式合同，就可能被认定为“虚假成交价”——这在OSFI和CMHC的监管框架下，属于潜在的贷款欺诈行为。

更关键的是，这类私下协议往往没有书面记录，一旦后续出现贷款被拒、保险理赔受阻，或房产交易被调查，买家可能面临无法追责、甚至被牵连的风险。虽然RECO对地产经纪有披露义务，但若双方私下达成协议，经纪也可能无法及时介入或提醒。

所以，与其靠“默契”或“口头承诺”，不如把所有附加条件都走正规流程。比如：家具或装修费用，应作为合同中的“adjustment”明确写入，由买卖双方在签署文件时共同确认；如果是送家具，也应列明具体物品清单和归属条款，避免入住后产生纠纷。任何非标准安排，都建议先咨询律师或贷款顾问，确认是否合规。

买前核对清单：
1. 所有与成交相关的额外补偿（如家具、装修、现金返还）必须写进正式买卖合同，不能仅靠口头或私下约定；
2. 向贷款机构或银行确认，是否需要对非标准条款进行额外披露；
3. 咨询地产律师，评估非标准条款是否可能影响贷款审批或保险效力；
4. 明确家具或固定装置的归属，避免入住后因“是否属于附带财产”产生争议；
5. 保留所有沟通记录，包括邮件、聊天截图，作为合同补充依据；
6. 对于卖家提出的“额外好处”，务必核实其是否会影响评估价或贷款额度；
7. 交易完成前，再次核对合同与实际交付内容是否一致，避免遗漏。

大家有没有遇到过类似情况？卖家提出送家具或返现，你是怎么应对的？欢迎分享真实经历，一起避坑。