加拿大人口出现了一个历史性转折——2026年Q1人口环比下跌约0.02%（绝对值约-8000人），为2015年以来首次季度负增长。

这意味着什么？过去两年支撑加拿大楼市的核心逻辑——"人口高增长 → 刚需旺盛 → 价格有底"——正在被动摇。
总理卡尼承认，削减移民导致经济连续两季收缩。这不是巧合，是因果关系。

关键数据：
- 2026年永居接收目标调低至38万人（2024年为50万，2025年为47万）
- 每月约2.5万人进入65岁退休年龄，劳动力参与率持续下降
- 学签和工签审批收紧后，国际学生和临时外劳净流出约5-7万人

市场已经出现连锁反应：
GVA（温哥华）空置率从0.9%升至3.7%——从几乎无空置到明显供过于求。
GTA部分condo楼的出租周期从7天拉长至21天——以前一天出租，现在要等三周。
开发商对新项目预售的预期大幅下调：以前"开盘售罄"，现在"开盘卖掉20%就算赢"。

哪些市场最脆弱？
依赖国际学生和临时外劳的condo租赁市场——多伦多市中心、温哥华西区、滑铁卢等大学城。这些地区的condo空置率上升最快，租金下行压力最大。
独立屋也会受影响吗？会，但滞后1-2年。人口负增长最终会影响所有住房类型，只是condo最先暴露。

圈内争论：人口负增长是暂时的还是结构性的？
乐观派认为2027年后移民目标会回升。悲观派认为"高密度大城市模式已到瓶颈"。
社交圈里最让人不安的一句话："以前我们说加拿大每年来50万人，房子永远不够。现在这个共识没了。没了共识，估值怎么重建？"
这句话点出了核心问题——房价不只是供需问题，更是预期问题。当所有人都相信人口会持续增长时，房价有支撑。当这个共识打破时，估值体系需要重新建立。