纽约市刚出了一个堪称北美规模最大的城市住房计划。

市长Zohran Mamdani在5月26号发布了100页的Block by Block住房计划，核心数字很震撼：220亿美元资本投资，新建20万套可负担住房，再加20万套现有可负担住房被保留下来不被卖掉或改造。

什么叫可负担？计划定义得很明确——房租不超过家庭收入的三分之一。

但这个计划最特别的地方不在于数字，而在于方法论。加拿大各个城市的住房政策通常围绕私人开发商展开——给补贴、给激励，让开发商建 Affordable housing。纽约这次完全反过来了：主要建设主体是市政府自己的公共住房机构NYCHA。

NYCHA是北美最大的公共住房管理机构，现在被重新启用来在公共用地上建新的公共租赁住房。明年 alone 就计划新增8000套补贴住房。同时还建低成本住房合作社，让居民有机会获得某种形式的产权。

另一个重点是租户保护。70%的纽约人是租客，这个计划把租客放在最前面：全面屋顶到地下室检查、起诉不良房东、把被忽视的物业转交给社区土地信托或非营利组织甚至租户自己。市政府还明确支持 tenant union 的发展，专门用了一整页来解释什么是租户工会以及如何合作。

反对派的观点也有意思。华盛顿邮报编委会说，给租户太多权力会减少建房的利润空间，最终导致更少的房子被建出来。这个论调在加拿大也很常见——每次说要限制租金或者加强租户保护，房东协会就会说"这样没人建房了"。

但计划引用了一个数据：纽约 rent-stabilized 公寓的房东每套每月平均利润688美元，仅租金稳定公寓的月总利润就约6.88亿美元。而加拿大的金融化房东利润率可能更高——Skyline Wealth Management在加拿大拥有超过2万套房源，净运营利润率57.19%。

我觉得加拿大城市可以从这个计划中学到两件事：第一，公共住房不是过时的东西，它需要重新被启用；第二，租户保护不是住房问题的对立面，它是住房供应可持续的一部分——如果租客被赶来赶去、社区不断被替换，所谓的"住房供应"只是空中楼阁。