加拿大住房供应缺口没有见顶的说法，更准确的描述是先收窄再扩大。根据加拿大抵押贷款和住房银行二零二六年春季住房供应报告及最新市场展望，住房供应缺口短期内不会见顶反而面临进一步扩大的风险。

核心原因是新房开工量正在下降，预测二零二六年到二零二八年全国住房开工量将持续下滑。公寓楼花市场崩溃，预售崩溃投资者离场威胁未来三到五年的产权住房供应。加拿大每年需要约四十八万套新房才能恢复可负担性，而实际开工量仅约一半。

具体数字触目惊心。二零二五年实际开工量约两万五千九百套，是历史高位主要由租赁驱动。但二零二六年预测降至两万四千七百套较二零二五年下降约百分之五，二零二七年再降至两万两千三百套较二零二六年再降约百分之十，二零二八年继续下滑仍低于十年平均水平。虽然二零二五年开工量看似强劲，但主要由租赁住房驱动而面向普通购房者的公寓开工量正在崩溃。

更关键的是二零二五年下半年开工活动已经开始放缓，这一趋势将延续至二零二八年。

需求端的目标远高于实际开工。加拿大到二零三零年需要额外建造约三百五十万套住房才能恢复可负担性。到二零三五年加拿大每年需要新建约四十三万到四十八万套住房才能缩小供应缺口。对照二零二六年到二零二八年每年仅两万两到两万五千套的开工量，实际开工量不到所需目标的一半。这意味着供应缺口不仅不会收窄反而在持续扩大。

公寓楼花市场崩塌威胁中期供应。加拿大抵押贷款和住房银行在二零二六年春季报告中发出明确警告，公寓预售崩溃投资者撤离成本高企使得开发商难以达到融资所需的预售门槛这在多伦多和温哥华尤其威胁未来的公寓供应。二零二五年多伦多公寓开工量首次低于租赁开工量这是本世纪首次。蒙特利尔公寓开工量跌至历史低点租赁项目占开工量的百分之八十以上。

短期来看租赁市场确实在改善，二零二五年租赁开工量创历史新高空置率上升租金增长放缓。但这掩盖了更严重的结构性问题，今天的供应是过去决策的结果三到五年前获批的项目，今天的开工下滑意味着二零二八年到二零三零年的交付量将断崖式下跌。

时间线显示二零二五年到二零二六年租赁交付高峰期短期供应充足，部分城市出现买方市场。但二零二七年到二零二八年开工量持续下滑新项目减少，利率可能企稳需求开始恢复缺口开始扩大。二零二八年到二零三零年交付量断崖因二零二五年到二零二七年开工少，需求恢复正常水平供应严重短缺房价压力重现。

加拿大抵押贷款和住房银行副首席经济学家的原话是如果住房开工持续显著放缓未来将出现住房短缺那么市场条件将突然收紧这将再次给房价带来巨大压力这对解决加拿大的可负担性来说是非常不利的。

对首次购房者而言短期二零二六年到二零二七年可能是窗口期库存充足买家市场。但若等到二零二八年后可能面临供应紧张房价上涨的风险。投资者短期公寓市场承压库存高租金涨不动但中期供应断裂意味着二零二八年后公寓可能重新稀缺需有长持三到五年的耐心。租房者短期租金涨不动甚至微降是好消息但若新租赁项目减少二零二八年后租金可能重拾涨势。

一句话总结今天的买方市场是暂时的未来三到五年的供应风险正在堆积缺口不是见顶而是先收窄再扩大。