说实话这两年问我最多的问题就是房子都跌成这样了为啥还有人急着卖。我跟他们说答案其实没那么简单因为有些人亏的真不只是房价这一笔账。

你想想看如果你是加拿大房产的持有者卖房这件事从来不只是房价跌了多少这么简单。你买入的时候可能是高点卖出的时候又碰上房价回调更扎心的是加元本身如果也在走弱你最后换回人民币或者美元的时候还要再被砍一刀。

这就是很多人没算清的地方第一刀是房价第二刀是汇率。有些人看起来只是房子卖亏了实际上是两层损失叠在一起。房价下跌账面亏损加元贬值兑现时再缩水。尤其是那些高杠杆买房短线投资靠出租现金流硬撑的人现在离场不是止损很多时候是认亏止血但问题在于止的是眼前的血未必止得住总账的亏。

当然也不是所有人都一样惨。如果你本来就是自住长期持有而且收入支出贷款都在加元体系里那汇率对你没有那么直接影响。可一旦你是跨币种资产配置或者本来就打算把钱换回去那这轮市场压力就会被放大得非常明显。

说白了加拿大房产在很多人的预期里曾经是稳定和抗跌的代名词但当房价回调叠加汇率走弱它就不再只是一个房产问题而是一个资产退出成本的问题。你现在看到的不是单纯的房价下跌而是退出通道变贵了。

我举个例子你当年用100万加元买房后来80万加元卖出先在房价上亏了20万加元如果同期加元对人民币再跌10%你把80万加元换成人民币时实际到手金额还会再少一截。这个时候确实可以理解为房价跌一刀汇率再补一刀。

从跨币种视角看当前加拿大房产割肉离场很可能就是双重割肉房价亏损是第一层汇率贬值是第二层。尤其是那些用强势外币买入的海外买家汇率因素会让退出收益进一步恶化。本地高杠杆投资客最容易被双杀因为价格下跌和融资压力会同时出现。自住且长期持有者更多是资产估值波动不一定立刻变成现金损失。

所以越是市场不确定的时候越要看清楚你到底亏的是资产还是亏的是货币你到底是在卖房还是在卖掉一段高成本周期。这不是让你死扛也不是劝你赶紧跑而是希望你算清楚这笔账再做决定。

我接触的几个案例里有人2021年高点用104万买的公寓现在挂牌80万都未必有人接24万的差价已经够肉疼了如果加元继续走弱换回人民币亏损会更大。多伦多销量同比跌了大概23%左右议价空间越来越大卖家要想出手基本都要降价。这些数字背后都是真金白银的亏损。

另外提醒一点现在市场情绪比较悲观但恐慌性抛售只会让情况更糟。除非你确实扛不住月供或者急需用钱否则没必要在最不划算的时候割肉。买房的时候算的是收益卖房的时候算的是成本很多人只算了买入时的收益没算退出时的成本这就是为什么有些人赚的时候觉得加拿大房产稳如泰山亏的时候觉得天都塌了。