联邦保险房贷150万上限详解：首付不足20%的天花板和攻略
很多人搞混了联邦保险房贷的150万上限到底是什么意思。简单来说，150万加元是有保险房贷的最高房价门槛。首付低于20%的情况下，房价必须在150万以内才能买保险获批贷款。超过150万的房子，首付必须超过20%，否则无法获得保险，大多数贷款机构不会批贷。首付20%或以上属于常规贷款，不受150万限制，但需要至少拿出30万现金。
这个150万的数字真正意义是：如果首付低于20%，这就是能触碰的天花板。以这个上限为例，150万的房子最低首付5%需要12万5千元，贷款137万5千元。加上贷款保险成本大约2万7到4万1千，月供大约7400元。压力测试下来需要年收入28到30万才能通过。
更值得关注的是政府账户如何帮助冲击150万目标。FHSA账户每年可以存8000元，最高累计4万元，供款抵税取款免税。RRSP通过住房贷款计划可以取出6万元，供款抵税但需要在15年内归还。如果考虑15年投资增值，FHSA大约能增值到近6万，RRSP大约能增值到近10万。夫妻合计通过政府注册账户可以积累约31万首付资金，刚好够150万房子的20%首付。
还有一个进阶策略很多人不知道：RRSP可以转移到FHSA。具体做法是开设FHSA账户后，从RRSP合法转移资金到FHSA，每年上限8000元加上上一年未用额度可达1万6千元。转移的资金无需立即纳税，买房时从FHSA取款不用还。原本RRSP取款的6万需要在15年内归还，转入FHSA后变成永久资金。注意转移不恢复RRSP额度。
如果目标房价超过150万怎么办？比如180万的房子，首付20%需要36万现金。200万需要40万。这时候需要最大化FHSA加RRSP组合，加上TFSA额外储蓄，非注册账户投资收益，或者父母赠与但需要保留45天以上记录。
贷款保险要不要买是个值得权衡的问题。首付低于20%需要买保险，成本大约占贷款额的2到4%。但保险贷款的利率通常更低一些。首付15到19的灰色地带需要计算保险成本和额外首付的机会成本。如果首付能达到20%以上，虽然前期资金压力大，但省下了保险成本月供也更低。
这个150万的数字真正意义是：如果首付低于20%，这就是能触碰的天花板。以这个上限为例，150万的房子最低首付5%需要12万5千元，贷款137万5千元。加上贷款保险成本大约2万7到4万1千，月供大约7400元。压力测试下来需要年收入28到30万才能通过。
更值得关注的是政府账户如何帮助冲击150万目标。FHSA账户每年可以存8000元，最高累计4万元，供款抵税取款免税。RRSP通过住房贷款计划可以取出6万元，供款抵税但需要在15年内归还。如果考虑15年投资增值，FHSA大约能增值到近6万，RRSP大约能增值到近10万。夫妻合计通过政府注册账户可以积累约31万首付资金，刚好够150万房子的20%首付。
还有一个进阶策略很多人不知道：RRSP可以转移到FHSA。具体做法是开设FHSA账户后，从RRSP合法转移资金到FHSA，每年上限8000元加上上一年未用额度可达1万6千元。转移的资金无需立即纳税，买房时从FHSA取款不用还。原本RRSP取款的6万需要在15年内归还，转入FHSA后变成永久资金。注意转移不恢复RRSP额度。
如果目标房价超过150万怎么办？比如180万的房子，首付20%需要36万现金。200万需要40万。这时候需要最大化FHSA加RRSP组合，加上TFSA额外储蓄，非注册账户投资收益，或者父母赠与但需要保留45天以上记录。
贷款保险要不要买是个值得权衡的问题。首付低于20%需要买保险，成本大约占贷款额的2到4%。但保险贷款的利率通常更低一些。首付15到19的灰色地带需要计算保险成本和额外首付的机会成本。如果首付能达到20%以上，虽然前期资金压力大，但省下了保险成本月供也更低。
公寓住户老哥1 小时前
150万上限这个政策其实把首购族的购房区间框得很死。首付低于20%的话，150万就是天花板，再多一丁点都不行。月供7400这个数字在GTA来说压力不小，年收入接近30万才能过压力测试。FHSA加RRSP凑31万的策略看着美好，但实际执行需要很长时间积累，尤其刚工作的年轻人前五年根本存不到这么多。
旧巷1 小时前
RRSP转FHSA这个策略确实很实用，把需要还的钱变成不用还的钱。但很多人没算过账：FHSA总共4万额度，RRSP通过HBP能拿6万，加起来10万。夫妻双人的话31万首付够150万的20%，但多伦多150万能买到的选择越来越有限。而且保险房贷月供更高，长期下来利息成本更大。关键还是看自己的现金流能承受多少。