评估价不足是买方市场中相对少见但在卖方竞价市场中更常出现的情况。贷款机构委托的评估师评出的市场价低于买方出价，导致贷款机构只愿意按评估价的一定比例放款，买家需要自行补足差额。

举个例子：成交价90万加元，评估价82万加元，按80% LTV贷款，银行最多贷65.6万（82万的80%），而不是按成交价90万的80%贷72万。这中间的差额6.4万需要买家自行用现金覆盖。如果这是CMHC insured贷款（首付低于20%），银行基于评估价计算LTV，可能直接导致贷款无法获批。

先看为什么评估价会低于成交价。评估师基于过去90天内的可比销售数据（comps）来判断价值，而不是基于当前买家的出价意愿。在价格快速波动的市场中，评估数据天然滞后。如果市场正在上涨，最近的成交数据可能无法反映当前的价格水平。此外，如果房源独特、近期没有可比销售、或者买家在竞价中出价超过市场价值，评估不足的概率都会大幅增加。

遇到这种情况，买家有几个选项需要按顺序考虑。

第一个选项是申请价值复议（Reconsideration of Value，简称ROV）。通过按揭经纪人或贷款机构正式提交ROV请求，提供评估师可能遗漏的可比销售数据、房屋升级记录（附日期和成本）、以及评估报告中的事实错误（如面积、房间数量标注不准确）。ROV的成功率取决于评估报告是否存在可验证的错误。如果评估师确实遗漏了近期成交的可比房源，或者使用了过时或不相关的数据作为参照，评估师可能会调整估值。这是成本最低的解决方式，不需要额外付费，也不需要放弃交易。

第二个选项是申请第二次评估。每家贷款机构使用的评估师名单不同，换一家贷款机构意味着换一个评估师团队，可能得出不同的估值。第二次评估的费用通常在400到600加元之间，由买家自行承担。一些贷款机构允许第二次评估，但并非所有都支持。有经验的按揭经纪人知道哪些贷款机构接受二次评估，可以帮助匹配合适的贷款渠道。

第三个选项是与卖家重新谈判价格。评估价不足为买家提供了有力的谈判筹码——卖家现在意识到银行不会按原价放款，任何后续买家都可能面临同样的评估不足问题。大多数卖家会选择降低部分价格或双方分担差额来保住交易，尤其是当评估差额较小时。常见的谈判结果是卖家降价一半差额、买家补另一半。

第四个选项是增加首付金额。如果卖家不愿让步且贷款机构不调整估值，买家可以自行用额外现金覆盖差额。以上面的例子为例，如果银行贷不了72万而只贷65.6万，买家需要额外准备6.4万现金。这意味着首付金额增加，但交易可以继续。代价是买家的流动资金减少，且如果市场继续下行，可能面临负资产风险。

第五个选项是审查合同贷款条件的措辞。如果合同中包含贷款条件（financing condition），且措辞覆盖了评估价不足的情况，买家可能以贷款无法按条件达成为由退出交易，拿回定金。这是最安全的退出路径，但前提是合同条款确实支持这一理由。在竞价激烈的市场中，很多买家会选择放弃贷款条件来增加竞争力，这意味着一旦放弃条件，即使评估不足也无法合法退出。

第六个选项是转向私人贷款或B级贷款机构。如果传统银行不愿放款，私人贷款机构和B级贷款机构通常对LTV比率更加灵活。这些机构的成本通常更高（利率更高、费用更多），但在特殊情况下是可行的替代方案。需要强调，私人贷款不适合长期持有，应该作为过渡性解决方案。

预防策略同样重要。在出价前，买家应该做几件事：要求按揭经纪人了解贷款机构对评估价的处理方式；研究最近3到6个月的可比销售数据，如果出价远高于comps就要预期可能出现评估不足；在竞价前考虑自己能否覆盖可能的评估差额；不要放弃贷款条件作为唯一的竞价筹码，即使市场很热，保留贷款条件仍然是重要的风险保护。

从数据角度看，在热门市场中约10%的交易会出现评估不足的情况。这意味着这不是极小概率事件，而是每个竞价购房者都应该纳入考量的风险因素。评估不足的发生率与竞价激烈程度正相关——出价超过市场价越多，评估不足的概率越高。

一个完整的应对清单应该包括：评估贷款预批时了解银行对评估价的处理方式、竞价前考虑自己能否覆盖评估差额、发生评估不足后可申请第二次评估、审查合同贷款条件措辞是否覆盖评估不足情况、不要放弃贷款条件作为唯一的竞价筹码。