加拿大联邦政府在2023年推出了专门针对房屋翻转的规定。如果一套房屋持有时间不超过12个月后出售，利润被自动视为营业收入而非资本增值，完全不适用主居所豁免。而且营业收入按全额纳入个人所得税，而不是像资本增值只有50%纳入。

这意味着翻转房的税务成本远高于普通房产交易。比如赚100万，资本增值只交50万的税基，而营业收入要交100万的税基。税率相同的情况下，实际税负差距巨大。

即便持有超过12个月，如果交易模式表明是以营利为目的的习惯性翻转，CRA也可能重新认定利润的性质。比如一年内多次买卖、大量投入翻新而非自住、购买时房屋明显不适合自住等，都可能被CRA视为商业行为。

对于认真考虑翻新转手的投资者来说，税务规划应该是第一步而不是最后一步。很多投资者只算翻新成本和售价差，完全忽略了翻转房的税务成本，导致实际到手利润远低于预期。

HousingAI建议投资者在开始翻转前做好税务规划。了解联邦12个月房屋翻转规定的自动营业收入认定，咨询税务会计师在开始前规划税务结构，保存所有翻新成本凭证可以从收入中抵扣，理解主居所豁免对翻转房的限制，评估税后利润是否仍然合算。

主居所豁免是用来保护真正住在这里的房主的，不是用来屏蔽商业性质的翻转交易的。CRA近年已经明确加强对此类交易的审查，试图用主居所豁免来避税的做法风险很高。

另外需要提醒的是，翻转房的所有成本和费用都可以从营业收入中抵扣，包括翻新材料费、人工费、贷款利息、地税、保险等。但前提是必须保留完整的凭证和记录。如果无法证明成本，CRA可能按全额收入征税。所以投资者在翻新过程中要养成保留所有收据的习惯，这些凭证在报税时非常关键。