从每年建1万社宅到几乎归零：加拿大住房是怎么走到今天的
最近看到一篇关于加拿大住房危机的深度分析，讲得特别透彻。简单说就是：我们今天的住房危机不是突然发生的，而是从1993年就开始种下的因。
在1993年之前，加拿大每年能建1万到2.5万个社宅单位。那时候政府是真的在参与住房供应的——CMHC（加拿大抵押贷款和住房协会）每年建2.5万个单位，低收入租客有便宜的选项，市场也被约束住了。但1993年联邦自由党上台后搞财政紧缩，当时的财政部长Paul Martin直接把住房预算砍到几乎为零。
这一下就把住房建设完全私有化了。当时的活动人士就警告说这会引发危机，只是痛苦不是立刻就能感受到的。
然后2008年金融危机来了。美国房价崩了，跟收入重新对齐。但加拿大不一样——房价不但没跌，反而进入了过速增长模式。
为什么？因为从2008年到2022年，全球利率一直趴在历史最低位。便宜的钱让亿万富翁、银行和机构投资者疯狂涌入房地产市场。这些人管理着庞大的资金池，需要找到能赚钱的新泡沫——2000年初是科技股，2008年是美国的CDO（担保债务凭证），到了2020年就是多伦多和温哥华的公寓。
有个数据特别惊人：统计加拿大显示，安省和BC省大约30%的住房是由拥有至少一套以上房产的人持有的。再加上REITs（房地产投资信托基金）、养老基金、私募股权公司大规模收购加拿大房产——据估计，仅多伦多地区就有约350亿加元的房地产存在洗钱风险指标。
但有意思的是，加拿大人自己并不觉得这是问题。我们总觉得"热钱"是美国人或欧洲人的事，或者想到的是中国、俄罗斯、伊朗的脏钱。但事实上，大量推高房价的资金就来自加拿大本土。
开发商也开始为投机者而不是真实居住需求建房。有美国房地产数据公司的分析师在2020年跟CBC说，多伦多出现了大量"鞋盒公寓"——户型做得特别小，因为它们的第一个目的不是给人住，而是给人炒。
2022年利率终于开始上升，房价增长终于停下来了。但这并没有让普通人买得起房——反而让大房东和开发商把负担转嫁给了租客和首次购房者。没有租金管控的省份，房东通过涨租来弥补月供增加；机构投资者趁低价收购更多房产用来出租；高利率让连条件不错的租客也买不起房。
结果就是：每年有23.5万加拿大人在某个时间点经历无家可归。政治家们知道问题在哪，但20%的加拿大国会议员自己就拥有出租或投资房产。联邦住房部长和联邦住房倡导者都是房东。
自由党在2021年选举中承诺4年建2万个可负担租赁住房——这个数量对整体房价几乎没有任何影响。保守党则主要是给开发商和企业数十亿补贴，鼓励更多热钱进入市场。
说实话看完觉得挺绝望的。住房问题被讨论了很多年，但真正愿意打破现有利益格局的政治力量几乎不存在。
想问问大家怎么看？你们觉得加拿大的住房问题还有解吗？
在1993年之前，加拿大每年能建1万到2.5万个社宅单位。那时候政府是真的在参与住房供应的——CMHC（加拿大抵押贷款和住房协会）每年建2.5万个单位，低收入租客有便宜的选项，市场也被约束住了。但1993年联邦自由党上台后搞财政紧缩，当时的财政部长Paul Martin直接把住房预算砍到几乎为零。
这一下就把住房建设完全私有化了。当时的活动人士就警告说这会引发危机，只是痛苦不是立刻就能感受到的。
然后2008年金融危机来了。美国房价崩了，跟收入重新对齐。但加拿大不一样——房价不但没跌，反而进入了过速增长模式。
为什么？因为从2008年到2022年，全球利率一直趴在历史最低位。便宜的钱让亿万富翁、银行和机构投资者疯狂涌入房地产市场。这些人管理着庞大的资金池，需要找到能赚钱的新泡沫——2000年初是科技股，2008年是美国的CDO（担保债务凭证），到了2020年就是多伦多和温哥华的公寓。
有个数据特别惊人：统计加拿大显示，安省和BC省大约30%的住房是由拥有至少一套以上房产的人持有的。再加上REITs（房地产投资信托基金）、养老基金、私募股权公司大规模收购加拿大房产——据估计，仅多伦多地区就有约350亿加元的房地产存在洗钱风险指标。
但有意思的是，加拿大人自己并不觉得这是问题。我们总觉得"热钱"是美国人或欧洲人的事，或者想到的是中国、俄罗斯、伊朗的脏钱。但事实上，大量推高房价的资金就来自加拿大本土。
开发商也开始为投机者而不是真实居住需求建房。有美国房地产数据公司的分析师在2020年跟CBC说，多伦多出现了大量"鞋盒公寓"——户型做得特别小，因为它们的第一个目的不是给人住，而是给人炒。
2022年利率终于开始上升，房价增长终于停下来了。但这并没有让普通人买得起房——反而让大房东和开发商把负担转嫁给了租客和首次购房者。没有租金管控的省份，房东通过涨租来弥补月供增加；机构投资者趁低价收购更多房产用来出租；高利率让连条件不错的租客也买不起房。
结果就是：每年有23.5万加拿大人在某个时间点经历无家可归。政治家们知道问题在哪，但20%的加拿大国会议员自己就拥有出租或投资房产。联邦住房部长和联邦住房倡导者都是房东。
自由党在2021年选举中承诺4年建2万个可负担租赁住房——这个数量对整体房价几乎没有任何影响。保守党则主要是给开发商和企业数十亿补贴，鼓励更多热钱进入市场。
说实话看完觉得挺绝望的。住房问题被讨论了很多年，但真正愿意打破现有利益格局的政治力量几乎不存在。
想问问大家怎么看？你们觉得加拿大的住房问题还有解吗？
2016年的时候，一个一居室大概$1,500-$1,700。到2022年高点的时候涨到了$2,500-$2,800。但我发现一个规律：那些专业管理公司（property management company）的涨租是有上限的，每年按省政府的租金增幅指导线来。反而是个人房东（landlord）涨得特别凶，有时候一年涨20%。
关于那篇文章说的30%住房被多房产持有者拥有这个数据，我在Reddit上看到过一个讨论：这些多房产持有者里面大概分三种。第一种是"床车族"——就一两套房，自己也不住用来出租的；第二种是机构投资者/REITs；第三种就是所谓的"hobby landlords"，中产家庭买了第二套、第三套房用来投资。
最让我无语的是第三种。这些人通常自己住在安省南部或者BC省，但会在卡尔加里、温尼伯甚至更远的地方买房出租。他们根本不管房子维护，坏了就找最便宜的维修工，租客有问题也不回应——因为反正他们不住在那儿。
我觉得这篇文章说得对：不是"没人建房"，而是建的房不是为了给人住的。鞋盒公寓就是一个典型例子——300-400平方英尺的小单间，价格却跟正常一居室差不多。这种房子根本不是给人长期住的，是用来炒的。
关于20%国会议员拥有投资房产这个数据我也觉得挺讽刺的。住房问题是加拿大人最关心的问题之一，但制定政策的人自己就是受益者。
说实话我觉得短期内看不到根本性改变。除非像文章最后说的，租客和普通人开始集体行动——不是抱怨，是真的组织起来。
对了，关于那350亿加元的洗钱风险——多伦多Star之前做过调查，发现这个数据比很多人想象的要大。但政府一直没采取有力行动，因为牵涉的人太复杂了。
你们在租房过程中有没有遇到过那种"完全不管事的房东"？
第一是1993年这个时间点。社宅从每年建1万+到几乎归零，这不是一夜之间发生的——是政策选择。当时的财政部长Paul Martin认为住房应该交给市场，结果就是过去30年的教训。
第二是2008年跟美国的对比。美国房价崩了，加拿大没崩。为什么？因为我们的央行和财政部做了一件事：当利率上升时，他们很快又降下来了。每当政府试图收紧货币政策抑制房市，市场就出现危机迹象，然后政府被迫回到降息。
这就是文章里说的"私人资本迫使政府保持廉价资金流动"。说白了就是：房市太大了，大到政府不敢让它跌。
第三是"鞋盒公寓"的问题。这个概念我之前在温哥华也听说过——开发商建的condo越来越小，不是为了满足居住需求，而是为了让更多人能"买得起"一个投资单元。结果就是：表面上在建很多房（2019-2021年大温地区批准了超过5万个新建公寓单元），但这些房子大部分是投资性持有，很多甚至长期空置。
关于23.5万人无家可归这个数字——统计局的数据是说"在一年中的某个时间点"经历过无家可归的人，不是同时。但即便如此，这个数量级也足够惊人了。
最后想说一点：这篇文章其实提到了一个解决方案——恢复政府在住房供应中的角色。但政治现实是，没有任何一个大党愿意在需要的规模上投入资金。自由党和保守党的根本分歧不在于"要不要政府参与住房"，而在于"谁该出钱"。
我觉得普通租客唯一能做的就是互相帮忙。信息共享、集体维权、在选举时把住房问题作为投票标准——这些比指望政治家主动改变要靠谱得多。
大家觉得呢？