大温近4400套新公寓空置未售，创1995年以来最高！联排别墅也爆库存
Globe and Mail最新深度报道，大温哥华地区近4,400套空置未售新公寓——这是自1995年12月以来的最高水平（当时为3,331套）。但这只是冰山一角。
西蒙弗雷泽大学城市规划师Andy Yan分析了CMHC过去36年的市场吸收数据，发现联排别墅和双拼别墅的未售库存也创90年代以来新高。2025年5月到2026年5月，新增空置公寓增加76%；过去一年内各类未售房屋总数增加53%，包括双拼、联排和少量独立屋。
有意思的是，与90年代利率飙升时期不同——当年房价与当地收入挂钩，所以市场会自动调整。但过去二十年房价与收入严重脱钩，即使现在供应空前过剩，这个结构性问题依然存在。
投资者占比也很惊人：大温新建公寓中47%为投资者所有。这意味着一旦市场情绪恶化，抛压会非常大。
Kelowna的情况更极端——2025年10月到2026年4月，未售公寓暴增700%（从某个基数到616套），但5月突然下降到571套，原因是省政府宣布基洛纳豁免短租限制。开发商Mission Group的Aqua Waterfront Village项目就亲历了这个过山车——禁令导致业主抛售，豁免后房源立刻消失甚至高价成交。
资深开发商John D'Eathe的总结很犀利：过去几十年BC允许不受控制的资本流动和市场驱动分区，所有开发资源流向最有利可图的项目。独立屋基本没受影响——因为新建数量本身就很少，而且被高密度住宅替代了。
Andy Yan的结论：温哥华住房不需要政府救助，但需要"关键的修复手术"——把房价重新和本地收入挂钩。
大家觉得大温的公寓库存消化需要多长时间？47%投资者占比+近4400套空置，这是不是意味着价格还要继续承压？
西蒙弗雷泽大学城市规划师Andy Yan分析了CMHC过去36年的市场吸收数据，发现联排别墅和双拼别墅的未售库存也创90年代以来新高。2025年5月到2026年5月，新增空置公寓增加76%；过去一年内各类未售房屋总数增加53%，包括双拼、联排和少量独立屋。
有意思的是，与90年代利率飙升时期不同——当年房价与当地收入挂钩，所以市场会自动调整。但过去二十年房价与收入严重脱钩，即使现在供应空前过剩，这个结构性问题依然存在。
投资者占比也很惊人：大温新建公寓中47%为投资者所有。这意味着一旦市场情绪恶化，抛压会非常大。
Kelowna的情况更极端——2025年10月到2026年4月，未售公寓暴增700%（从某个基数到616套），但5月突然下降到571套，原因是省政府宣布基洛纳豁免短租限制。开发商Mission Group的Aqua Waterfront Village项目就亲历了这个过山车——禁令导致业主抛售，豁免后房源立刻消失甚至高价成交。
资深开发商John D'Eathe的总结很犀利：过去几十年BC允许不受控制的资本流动和市场驱动分区，所有开发资源流向最有利可图的项目。独立屋基本没受影响——因为新建数量本身就很少，而且被高密度住宅替代了。
Andy Yan的结论：温哥华住房不需要政府救助，但需要"关键的修复手术"——把房价重新和本地收入挂钩。
大家觉得大温的公寓库存消化需要多长时间？47%投资者占比+近4400套空置，这是不是意味着价格还要继续承压？
90年代和现在的核心区别确实是收入脱钩。当年房价涨不上去是因为买不起，所以供应自然减少、价格回落。现在即使库存堆积如山，房价也没回到收入可负担的水平——这就是为什么"供应过剩但价格不跌"这个看似矛盾的现象会持续。
Kelowna的700%暴增然后突然下降，说明政策对投资型物业的影响立竿见影。短租豁免后房源立刻消失甚至高价成交，这反过来证明之前的抛售完全是政策预期驱动的，不是基本面恶化。
不过Andy Yan说"需要修复手术把房价和收入重新挂钩"，这句话翻译过来就是：温哥华的房子相对于本地收入来说还是太贵了。只要这个根本问题不解决，库存消化就是一个漫长的过程。
从供需角度看，独立屋的稀缺性只会越来越强——因为土地被拿去建公寓和联排了。而供应过剩集中在多户住宅和半连接型物业（双拼、联排）。这就是为什么同一城市内部会出现"房型分裂"。
CMHC的吸收数据跨度36年，这个样本量足够大了。90年代创纪录的库存最终是通过价格调整和市场出清消化的，但那次是在房价与收入挂钩的前提下。现在的情况更复杂——人口增长（移民）提供了需求支撑，但收入脱钩意味着本地刚需买家的购买力有限。
短期看，4,400套空置公寓需要很长时间消化。按大温目前每月约3,000-4,000套公寓销量计算，纯库存消化就需要10个月以上，还不算新增供应。如果移民减速+投资者抛售叠加，压力会更大。