StatCan研究：房地产投资者在租金上涨中扮演什么角色？

最近StatCan（加拿大统计局）发布了一项研究，专门探讨了个人和机构投资者对加拿大住房市场的影响，尤其是对租金的影响。

这个研究挺有意思的。过去几十年加拿大的房价和租金都涨得很猛，很多人都在问：房地产投资者到底在其中扮演了什么角色？

研究重点放在了机构投资者身上，尤其是REITs（房地产投资信托基金）。StatCan发现，在过去几年里，REITs和机构投资者在北美的租赁物业收购上越来越活跃。在房屋和公寓住宅市场，这些投资者的存在直接与想要购房的个人形成竞争，引发了对住房可负担性的担忧。

但研究最关键的发现是什么？小规模的个人投资者仍然拥有大部分租赁房产。在研究中考察的每一个省份，除了新斯科舍省外，小规模个人投资者（拥有5套或以下房产的人）都拥有最大份额的租赁物业。2022年，他们在所考察地区租赁房产评估价值中的占比从新斯科舍省的35.9%到爱德华王子岛的57.1%不等。

有意思的是，研究机构投资者在全国范围内的增长可能会导致租赁市场集中或缺乏竞争，这可能导致租金价格基准上升。但StatCan最新的数据显示，在爱德华王子岛、新斯科舍省、新不伦瑞克省、安大略省、马尼托巴省和不列颠哥伦比亚省的12个区域中，租赁市场仍然保持"非集中且竞争性"的状态。

另一份来自CMHC（加拿大住房和抵押贷款保险公司）的2025年数据也支持这一结论，发现REIT出租的单元与其他类型房东之间的价格差异在统计上并不显著。

更有趣的是，研究还发现机构投资者在非租赁住房市场基本"不存在"。在所研究的六个省份中，2022年机构投资者拥有的房屋存量比例从爱德华王子岛和马尼托巴省的0.1%到安大略省的0.4%不等。这意味着REITs主要是通过购买租赁物业而非独立屋来进入加拿大住房市场的。

对移民来说，这意味着什么？如果你是打算租房的移民家庭，目前市场上大部分房源还是来自小房东，市场整体竞争充分。但机构投资者份额的增长趋势值得关注，可能会在未来几年对租金产生更大的影响。

大家怎么看？你觉得机构投资者增多会对加拿大的租房市场带来什么变化？

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南素里预算表1 小时前回复

这个StatCan研究的数据其实挺有意思的。安大略省机构投资者只占0.4%，这个数字比我想象的小太多了。

也就是说，在安省买投资房产的大多数人还是个人小房东。对移民来说理解这一点很重要——加拿大的租赁市场本质上是一个"小房东经济"。

研究提到机构投资者主要通过购买租赁物业进入市场，而不是独立屋。这说明REITs和大型投资公司在加拿大走的是和美国不同的路线。美国那边机构投资者确实抢了不少房子，但加拿大的情况不太一样。

另外一点值得关注的是，CMHC的数据说REIT出租的单元和其他房东的价格差异"统计上不显著"。这意味着机构投资者并不一定比小房东租得更贵，或者说他们的定价并没有系统性偏离市场水平。

不过研究也警告说，机构投资者的集中增长可能会导致某些地区缺乏竞争。虽然目前12个区域都还是"竞争性市场"，但这个趋势值得持续关注。

番茄不加糖1 小时前回复

研究里有一个数据我觉得值得注意——爱德华王子岛的私人投资者占比高达57.1%，是新斯科舍省的35.9%的两倍多。不同省份之间差异这么大，说明每个地方的租赁市场结构真的不一样。

对准备移民加拿大的人来说，选城市的时候不光要看工作机会和房价，租赁市场的结构也很重要。有些地方的租赁市场以小房东为主，灵活性更大；有些地方机构投资者占比更高，可能管理更规范但价格也更市场化。

另外，研究说机构投资者在独立屋市场基本不存在（0.1%-0.4%），这意味着如果你打算买房自住，目前基本上不会和REITs直接竞争。这个好消息可能很多人还不知道。

不过长远来看，机构投资者份额的增长是一个需要关注的趋势。如果未来几年他们继续扩大在租赁市场的份额，租金压力可能会进一步增大。