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年收入18万，存了23万，在约克区买80万的镇屋能负担吗？
最近看到一个 Reddit 上的帖子，挺有代表性的。一位31岁的妈妈，住在 North York，跟老公一起年收入18万加币，连 RRSP 和 TFSA 一共存了23万，没有任何负债。家里有个2岁半的宝宝，正在考虑要不要在约克区花75到80万买一套镇屋。
她的想法很明确：宝宝快上学了，想在一个好学区安定下来长期住。不是那种把所有积蓄都砸进去激进投资的人，风险偏好很低。她问大家几个问题：这个收入买80万的镇屋能负担吗？除了首付应该留多少应急缓冲？要不要再等等看房价会不会再降一点？
评论区讨论挺热烈的。大部分人觉得以他们18万的收入，买80万镇屋是可行的，但会偏紧。有个网友说他和老婆也是差不多的收入，买了49万的镇屋或公寓，所以预算卡得紧的话也不是不行。
不过也有人提醒，如果打算把 RRSP 和 TFSA 的钱都拿来当首付，那就等于把所有净资产都投进了房产。有评论建议先继续往 TFSSA 和 RRSP 里存钱，等攒够了再动手。另一个网友提到 TFSA 取出来不影响税务，用 TFSA 做首付比动 RRSP 好得多——动 RRSP 会有很严重的税务问题，还会让家庭资产负债表很难看。
还有一个实用的建议：别自己猜自己能负担多少，去跟贷款顾问聊聊，不用查信用分就能先算个大概。毕竟银行批不批是一回事，但真买完发现每个月房贷把生活费都吃光了，那就很被动。
有个网友提醒了一个很多人忽略的问题：学区房不一定包括镇屋和公寓。有些学校因为人口过剩，会故意把公寓和镇屋排除在招生范围之外。所以就算你买了所谓学区里的镇屋，也不一定能进那所学校。
也有更激进的声音说，如果真的觉得多伦多太贵，可以考虑阿尔伯塔或萨斯喀彻温省，那边同样的钱能买大房子。不过也有人反驳说，很多 GTA 的人一辈子都没离开过多伦多地区，搬家不是那么简单的事。
最后一条高赞评论说了一句挺扎心的：你是勤劳的加拿大人，应该能负担得起一套像样的郊区家庭住宅，而不需要把所有钱都押上去。但现实是，房贷真的会吃掉大部分可支配收入。
大家怎么看？年收入18万、存了23万的二孩家庭，在大多伦多地区买75-80万的镇屋，是个好决定吗？
她的想法很明确：宝宝快上学了，想在一个好学区安定下来长期住。不是那种把所有积蓄都砸进去激进投资的人，风险偏好很低。她问大家几个问题：这个收入买80万的镇屋能负担吗？除了首付应该留多少应急缓冲？要不要再等等看房价会不会再降一点？
评论区讨论挺热烈的。大部分人觉得以他们18万的收入，买80万镇屋是可行的，但会偏紧。有个网友说他和老婆也是差不多的收入，买了49万的镇屋或公寓，所以预算卡得紧的话也不是不行。
不过也有人提醒，如果打算把 RRSP 和 TFSA 的钱都拿来当首付，那就等于把所有净资产都投进了房产。有评论建议先继续往 TFSSA 和 RRSP 里存钱，等攒够了再动手。另一个网友提到 TFSA 取出来不影响税务，用 TFSA 做首付比动 RRSP 好得多——动 RRSP 会有很严重的税务问题，还会让家庭资产负债表很难看。
还有一个实用的建议：别自己猜自己能负担多少，去跟贷款顾问聊聊，不用查信用分就能先算个大概。毕竟银行批不批是一回事，但真买完发现每个月房贷把生活费都吃光了，那就很被动。
有个网友提醒了一个很多人忽略的问题：学区房不一定包括镇屋和公寓。有些学校因为人口过剩，会故意把公寓和镇屋排除在招生范围之外。所以就算你买了所谓学区里的镇屋，也不一定能进那所学校。
也有更激进的声音说，如果真的觉得多伦多太贵，可以考虑阿尔伯塔或萨斯喀彻温省，那边同样的钱能买大房子。不过也有人反驳说，很多 GTA 的人一辈子都没离开过多伦多地区，搬家不是那么简单的事。
最后一条高赞评论说了一句挺扎心的：你是勤劳的加拿大人，应该能负担得起一套像样的郊区家庭住宅，而不需要把所有钱都押上去。但现实是，房贷真的会吃掉大部分可支配收入。
大家怎么看？年收入18万、存了23万的二孩家庭，在大多伦多地区买75-80万的镇屋，是个好决定吗？
我来粗略算一下：假设首付20%，也就是16万，贷款64万。按目前3.8%左右的五年期固定利率，30年摊销的话，每月本金加利息大概3500到3600块。再加上物业费、房产税、取暖费，镇屋每个月持有成本差不多要4500到5000。
18万的年收入，税后月收入大概1万出头。一个月贷5000，直接占了一半收入。剩下的钱要养家糊口、供宝宝上daycare（大多伦多地区一个月差不多1500到2000）、还要继续存退休金。说实话，真的会很紧。
评论区有人说能批就是能买，但我觉得这个逻辑有问题。银行看的是你的收入能不能覆盖月供，它不管你还要不要留钱应急、孩子上幼儿园要花多少、万一其中一个人失业了怎么办。这些都是真实的生活压力。
我的建议是，如果风险偏好很低的话，要么先把首付攒到30%以上，这样月供压力会小不少；要么考虑预算更低一点的公寓或condo，等积累更多经验再upgrade。
RRSP的Home Buyers' Plan可以让你最高取3万块买房，两年内还清，而且不用交税。听起来不错对吧？但问题是，你取出来之后，每年必须往RRSP里还固定金额。如果某一年没还清，那笔钱就要算作当年收入交税。
更重要的是，RRSP是为你退休准备的。你现在的23万储蓄如果全部变成一套房子，你的净资产确实没变少（从23万现金变成了80万房产减去64万贷款），但你失去了退休账户的复利增长。假设你每年往RRSP里存1万块，按年化5%算，30年后是40多万。这笔钱拿去买房了，就没了。
TFSA好很多，取出来不交税，而且以后赚的利息全部免税。但如果市场好的时候从TFSA里取钱买房，错过了投资机会，长期来看也是成本。
所以我的建议是：首付可以用TFSA出大部分，RRSP尽量不动。如果非要动RRSP，最多取1到2万，不要全部掏空。
最后说一句：买房是好事，但别为了买房把整个家庭财务结构搞得太脆弱。留足6个月的生活费应急基金，比什么都重要。