新移民买房第一道坎真不是首付，是 credit depth 和收入稳定性
很多人刚落地加拿大，觉得攒够首付就能去银行撸贷款了。其实不然，对于没有加拿大信用记录（credit history）或 credit depth 不够的新移民来说，最大的障碍往往是 Lender 对 income stability 和 residency status 的严苛审查。
今天聊聊几个容易被忽视的硬门槛：
1. Employment Probation（试用期陷阱）：很多新工作都有 3-6 个月的试用期。在这期间，银行通常不会批贷，或者要求你提供正式 Offer 并承诺试用期后保留职位。有些银行允许用之前的海外收入或加拿大境内的积蓄证明，但条件更严。
2. Down Payment Seasoning（首付来源证明）：如果你突然账户里多出一大笔钱（比如亲友转账），Lender 会要求你证明这笔钱不是 Loan（借款）。如果是 Gift，需要 Gift Letter。如果是海外汇款，要有清晰的跨境记录。否则会被视为潜在的债务，影响你的 Debt Ratio 计算。
3. Credit Depth vs. Credit History：你有信用卡不代表你有 Credit Depth。Lender 看的是你的信用“厚度”。如果没有加拿大信用分，很多传统 Big 5 银行会直接拒贷，或者要求你找 Co-signer（担保人）。
4. Alternative Lenders 和 Broker 的作用：如果走不通传统渠道，可以考虑 Mortgage Broker。他们能帮你对接 Alternative Lenders，这些机构对信用记录的要求稍宽，但利率通常高不少。记住，这通常是短期过渡方案。
建议大家在买房前，先花半年时间建立本地信用记录（刷信用卡按时还款），并整理好所有收入证明和资产来源文件。不要等到签合同了才发现贷不下来，那就被动了。
注：以上仅为经验分享，具体贷款政策因银行而异，建议咨询持牌 Mortgage Broker 或律师获取专业建议。
今天聊聊几个容易被忽视的硬门槛：
1. Employment Probation（试用期陷阱）：很多新工作都有 3-6 个月的试用期。在这期间，银行通常不会批贷，或者要求你提供正式 Offer 并承诺试用期后保留职位。有些银行允许用之前的海外收入或加拿大境内的积蓄证明，但条件更严。
2. Down Payment Seasoning（首付来源证明）：如果你突然账户里多出一大笔钱（比如亲友转账），Lender 会要求你证明这笔钱不是 Loan（借款）。如果是 Gift，需要 Gift Letter。如果是海外汇款，要有清晰的跨境记录。否则会被视为潜在的债务，影响你的 Debt Ratio 计算。
3. Credit Depth vs. Credit History：你有信用卡不代表你有 Credit Depth。Lender 看的是你的信用“厚度”。如果没有加拿大信用分，很多传统 Big 5 银行会直接拒贷，或者要求你找 Co-signer（担保人）。
4. Alternative Lenders 和 Broker 的作用：如果走不通传统渠道，可以考虑 Mortgage Broker。他们能帮你对接 Alternative Lenders，这些机构对信用记录的要求稍宽，但利率通常高不少。记住，这通常是短期过渡方案。
建议大家在买房前，先花半年时间建立本地信用记录（刷信用卡按时还款），并整理好所有收入证明和资产来源文件。不要等到签合同了才发现贷不下来，那就被动了。
注：以上仅为经验分享，具体贷款政策因银行而异，建议咨询持牌 Mortgage Broker 或律师获取专业建议。
TorontoNewbie昨天 09:15
太真实了，我朋友刚落地多伦多，工作签下来了但还在试用期，跑了三家银行都被拒，最后靠 Broker 找了家信用合作社才搞定，但利率确实高了 0.5%。
CondoInvestor99昨天 09:15
提醒一下，如果是购买 Condo，记得在 Closing 前拿到 Status Certificate。有些银行对开发商的财务状况也很敏感，如果 Building 的 Reserve Fund 不足，可能会影响贷款审批。