马上又到续贷季了，最近后台和私信里问得最多的就是：2026 年到底该锁死 5 年 fixed，还是赌一把 3 年 fixed 甚至 variable？

说实话，这根本不是去猜央行下个月加息还是降息的问题。对于大多数家庭来说，选哪种 mortgage 条款，核心取决于你未来 3 年的真实生活轨迹。如果你还在纠结，建议先对照下面这个决策树自查一下：

1. 你计划在未来 3 年内卖房或换房吗？
如果你确定会在 3 年内 move，那所谓的 "5-year fixed" 对你来说就是陷阱。因为一旦提前解约（break the mortgage），你要面对的是 IRD（Interest Rate Differential）罚金，这通常比 3 个月的利息高得多。这种情况下，3-year fixed 或者 variable 的灵活性价值远高于固定利率带来的那一点点安全感。

2. 你的现金流容错率如何？
Variable 利率是跟着 Prime Rate 走的，波动直接体现在月供上。如果你的收入结构单一，或者手头没有足够的 emergency fund 来应对月供突然上涨 20%-30% 的情况，盲目追低利率的 variable 就是在裸奔。Fixed 虽然前期可能稍贵，但它买的是 "sleep well at night" 的确定性。

3. 小心 "Blend-and-extend" 的坑
有些银行在续贷时会建议你 "blend" 旧贷款和新贷款。听起来很美好，实际上往往意味着你放弃了旧贷款中已经形成的低利率优势，同时又被拉长了新的锁定期。除非你有强烈的 refinancing 需求（比如通过 HELOC 套现），否则不要轻易接受 blend，尤其是当你并没有打算长期持有这套房产时。

我的建议是：
- 如果打算持有 >5 年：优先考虑 5-year fixed，锁定成本，无视短期波动。
- 如果打算 3 年内换房：优先考虑 3-year fixed 或 variable，避免 IRD 罚金。
- 如果现金流紧张但不想锁死长期：可以考虑 1-year fixed，但要做好每年续贷时的心理建设。

最后提醒，具体的 IRD 计算方式各家银行不同，提前解约罚金也可能因合同而异。在签字前，务必让你的 mortgage broker 或 lender 出具详细的 renewal quote，并拿着合同找律师或专业的 financial advisor 核对条款，别只看 headline rate。

大家今年续贷遇到什么坑或者好政策？欢迎在评论区聊聊你的策略。