RBC月度房市报告：6月销量仅涨0.5%前功尽弃，利率难降移民削减成复苏绊脚石
RBC经济学部门刚更新了月度住房市场报告，核心判断跟上个月差不多——加拿大房市确实在缓慢复苏，但步履蹒跚，而且后面还有好几个绊脚石。
6月份房屋转售量环比涨了0.5%，这已经是连续第三个月上涨了。但往深了看，这个数字其实不太好看。上个月可是涨了5.5%，这个月突然掉了快5个百分点。这说明上升动力在快速衰竭。全国交易量456,200套（季节调整后年化），仍然比过去10年平均低12%。RBC自己都说recovery之路还很长。
买家犹豫不决的情绪依然很重。报告提到信心受挫、就业前景不明朗、部分地区购买力严重受限。很多人买了房之后压力山大，还没买的人在观望。从数据看，想买的人被价格和利率卡住了脖子，想卖的人被库存困住了手脚。
说到各省的情况，安省和BC省倒是终于有了一些起色。GTA的MLS房价指数6月环比上涨，这是超过一年来第一次。汉密尔顿、基奇纳-滑铁卢和温莎也小幅上涨。温哥华那边稳住脚步，奥卡纳根谷还有所上升。不过弗雷泽河谷还在回调。
卡尔加里这边三月内第二次上涨，可能也转弯了。但埃德蒙顿还没那么快，还在小幅下滑。安省几乎所有市场的价格虽然比一年前有了改善，但整体水平仍然远低于疫情前的巅峰。
萨斯喀彻温、曼尼托巴、魁北克和部分大西洋省份，房价仍在上涨，但增速在放缓。原因是要么成交量下降（曼尼托巴、魁北克、新不伦瑞克、新斯科舍），要么卖家涌入增加了供应（萨斯喀彻温、曼尼托巴、魁北克）。
最值得关注的是RBC对后市的判断。他们认为利率不太可能进一步下降，而且移民配额削减正在冷却住房需求。这意味着即使部分市场出现了复苏信号，全国范围的强劲反弹可能会被推迟。RBC强调这是一个渐进但不均衡的复苏路径——有些城市可能先走出泥潭，有些城市要等多轮。
还有几个风险因素需要关注：地缘政治事件、能源价格再次飙升、以及就业市场再次恶化。这些因素任何一个都可能让本就不够稳固的复苏势头再度受挫。
大家觉得移民配额削减对房市的影响会被市场低估吗？
6月份房屋转售量环比涨了0.5%，这已经是连续第三个月上涨了。但往深了看，这个数字其实不太好看。上个月可是涨了5.5%，这个月突然掉了快5个百分点。这说明上升动力在快速衰竭。全国交易量456,200套（季节调整后年化），仍然比过去10年平均低12%。RBC自己都说recovery之路还很长。
买家犹豫不决的情绪依然很重。报告提到信心受挫、就业前景不明朗、部分地区购买力严重受限。很多人买了房之后压力山大，还没买的人在观望。从数据看，想买的人被价格和利率卡住了脖子，想卖的人被库存困住了手脚。
说到各省的情况，安省和BC省倒是终于有了一些起色。GTA的MLS房价指数6月环比上涨，这是超过一年来第一次。汉密尔顿、基奇纳-滑铁卢和温莎也小幅上涨。温哥华那边稳住脚步，奥卡纳根谷还有所上升。不过弗雷泽河谷还在回调。
卡尔加里这边三月内第二次上涨，可能也转弯了。但埃德蒙顿还没那么快，还在小幅下滑。安省几乎所有市场的价格虽然比一年前有了改善，但整体水平仍然远低于疫情前的巅峰。
萨斯喀彻温、曼尼托巴、魁北克和部分大西洋省份，房价仍在上涨，但增速在放缓。原因是要么成交量下降（曼尼托巴、魁北克、新不伦瑞克、新斯科舍），要么卖家涌入增加了供应（萨斯喀彻温、曼尼托巴、魁北克）。
最值得关注的是RBC对后市的判断。他们认为利率不太可能进一步下降，而且移民配额削减正在冷却住房需求。这意味着即使部分市场出现了复苏信号，全国范围的强劲反弹可能会被推迟。RBC强调这是一个渐进但不均衡的复苏路径——有些城市可能先走出泥潭，有些城市要等多轮。
还有几个风险因素需要关注：地缘政治事件、能源价格再次飙升、以及就业市场再次恶化。这些因素任何一个都可能让本就不够稳固的复苏势头再度受挫。
大家觉得移民配额削减对房市的影响会被市场低估吗？
RBC说GTA三个月来第一次环比涨，我觉得可能已经差不多了。我有个亲戚在Douglasdale附近卖房子，本来挂牌价一百七十万，结果来了两个买价，最后成交了一百八十二万。虽然这样的案例不多，但至少说明市场确实有回暖迹象。不过我从RBC的数据看，全国成交量仍然比十年平均低12%，这个差距太大了，要完全恢复起码还要一两年。
移民配额削减这个事大家关注不够。之前每年四十多万的新移民，那是刚需中的刚需。现在砍到五十万以下，而且高层官员说还会继续砍，那对住房需求的打击会慢慢显现出来。短期内可能因为政策预期导致买家更犹豫，长期来看可能反而缓解供应压力。但是一来一回之间，市场估计还要震荡很久。我有个朋友在温哥华做开发，已经推迟了两个新项目的开工，因为需求预期下降了。
RBC说利率不太可能进一步下降，这意味着还贷压力短期不会减轻。现在3.2%到3.5%的固定利率虽然比2023年将近7%的低点了，但对很多家庭来说月供还是比房贷未调整前贵多了。去年我续贷的时候看着3.85%都心疼，今年降到3.2%终于能喘口气了。不过RBC提到就业市场恶化这个风险因素我还是挺担心的，我们行业最近裁员消息不少，如果饭碗不保了房贷怎么办？大家都在观望，我也不急着买。移民政策一旦收紧，等买房良机可能反而来了。
RBC提到利率不太可能进一步下降这个点我很认同。央行现在的态度就是按兵不动，加上移民配额削减，需求端短期内不会有太大起色。不过我在BC省的朋友说温哥华公寓那边已经到底了，因为限制外资买房的政策持续生效，库存被锁住了，未来可能反而更紧。弗雷泽河谷还在回调可能是之前涨太多了需要消化。
我个人觉得最关键的变量还是就业市场。如果就业继续恶化，那现在看到的所有复苏信号都可能一夜之间烟消云散。RBC把地缘政治、能源价格飙升和就业市场恶化列为三大风险因素，我觉得每一个都不是空穴来风。2025年伊朗局势、2026年USMCA续签、全球供应链重构，这些事件的任何一项都可能再次冲击加拿大经济。
另外RBC说利率不太可能进一步下降这一点值得高度重视。美联储现在也在按兵不动，全球主要央行的政策路径都差不多。这意味着房贷利率短期内会维持在2.25%到3.5%这个区间，买家既不要指望它会降到疫情时期的水平，也不用太担心它会反弹到5%以上。对刚需购房者来说，这个区间算是可以接受的，但投资客可能就要谨慎了。现在这个利率水平对买家来说是好消息，但对已经买了房的人来说，续贷的时候压力还是不小。