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空置率终于降了，加拿大租赁市场两年多来首次收紧——Yardi Q2数据
先说个新鲜出炉的数字吧。加拿大全国公寓空置率在二季度降了0.4个百分点到4.7%，这是连续涨了九个季度之后第一次回落。说实话看到这个数据，我在想是不是租赁市场终于要进入收紧周期了。
不过别高兴太早。虽然比上一季度低了，但跟一年前的4.1%相比还是高了0.6个百分点，这说明2025年那波新建租赁大量入市的影响还在持续。换句话讲，空置率虽然止跌了，但离真正的紧张阶段还有距离。
从城市来看，哈利法克斯和温尼伯的空置率最低，分别是2.4%和2.8%，这两个地方的租房市场确实紧。卡尔加里和埃德蒙顿还是最高，分别是6.8%和5.8%，不过好在两个城市都在往下走，至少最坏的时候可能已经过去了。
租金这边变化更温和。全国平均在位租金只涨了6加元，达到1774加元，这是2021年以来最小的季度涨幅。年化的在位租金增速也只有2.2%，而且这几乎完全是续租涨的。
最值得关注的一个数字是平均居住时长——现在全国租客平均住38个月才搬家。什么意思呢？大多数人租一套房子住将近三年都不动。这就不难理解为什么租金涨不动了，因为换租客的频率低了，房东能通过新租客涨价的机会就少了。续租的时候房东的调价空间受到市场竞争限制，所以全年的租金涨幅才这么低。
Yardi加拿大公司总裁Peter Altobelli的原话是，连续两年多的空置率上升之后市场终于收紧，而且供给管道现在看起来在放慢。这话听起来合理，但实际操盘的话你得看Yardi这次调研的规模——覆盖了6100个物业、超过53万个私人租赁单元，数据量还是相当大的。
整体来看，这个市场正在经历一个重新校准的过程。新房交付虽然还在继续，但增速在放缓。租金涨幅降到五年最低，空置率也开始收紧。对于正在租房的人来说，这不是一个急着搬家的信号；对于有投资想法的人来说，现在可能反而是个观察窗口期。
大家怎么看这个数据？你觉得空置率降到4.7%之后会继续往下走吗？
不过别高兴太早。虽然比上一季度低了，但跟一年前的4.1%相比还是高了0.6个百分点，这说明2025年那波新建租赁大量入市的影响还在持续。换句话讲，空置率虽然止跌了，但离真正的紧张阶段还有距离。
从城市来看，哈利法克斯和温尼伯的空置率最低，分别是2.4%和2.8%，这两个地方的租房市场确实紧。卡尔加里和埃德蒙顿还是最高，分别是6.8%和5.8%，不过好在两个城市都在往下走，至少最坏的时候可能已经过去了。
租金这边变化更温和。全国平均在位租金只涨了6加元，达到1774加元，这是2021年以来最小的季度涨幅。年化的在位租金增速也只有2.2%，而且这几乎完全是续租涨的。
最值得关注的一个数字是平均居住时长——现在全国租客平均住38个月才搬家。什么意思呢？大多数人租一套房子住将近三年都不动。这就不难理解为什么租金涨不动了，因为换租客的频率低了，房东能通过新租客涨价的机会就少了。续租的时候房东的调价空间受到市场竞争限制，所以全年的租金涨幅才这么低。
Yardi加拿大公司总裁Peter Altobelli的原话是，连续两年多的空置率上升之后市场终于收紧，而且供给管道现在看起来在放慢。这话听起来合理，但实际操盘的话你得看Yardi这次调研的规模——覆盖了6100个物业、超过53万个私人租赁单元，数据量还是相当大的。
整体来看，这个市场正在经历一个重新校准的过程。新房交付虽然还在继续，但增速在放缓。租金涨幅降到五年最低，空置率也开始收紧。对于正在租房的人来说，这不是一个急着搬家的信号；对于有投资想法的人来说，现在可能反而是个观察窗口期。
大家怎么看这个数据？你觉得空置率降到4.7%之后会继续往下走吗？
不过温哥华的情况可能比其他城市更复杂一些。大温地区的新建租赁项目确实多，有些还是疫情高峰期批下来的，2025到2026年集中交付。所以空置率刚才触底是真的，但要说马上进入紧缺时代，我觉得还早。温哥华不是一直缺房吗？这次反正不会因为一下子涨太多就重新搬家。
有意思的是平均居住时长这个数据，38个月平均。我在温哥华东side这套房，室友都是一起住了三年多了，中间有人走也基本上是一周内就能找到替代的人。这意味着什么？就是老租客不愿意搬，新租客进场快，空置期短，房东没有动力降价但也没太大空间涨价——因为市场上总有新房可租。
这个问题其实不止温哥华有，多伦多 downtown 也是类似情况。疫情期间建的condo租赁量大增，这两年慢慢消化，所以空置率才从这个高点开始回落。我觉得Yardi的数据基本印证了这个趋势。而且你说38个月平均居住时长，其实说明很多人是被租金锁死了——不是不想搬，是搬家成本加租金落差实在不划算。
我之前在一份移民论坛上看到有帖子说，很多新移民第一次租房被坑了之后，就直接签长期合同不换了。38个月这个数字的背后，可能不只是稳定的意思，还有不敢动的成分在里头。
Yardi调研覆盖6100个物业、超过53万个私人租赁单元，这个数据量其实很大了。全国平均在位租金只涨了6块，放到2022、2023年简直是天方夜谭——那时候一年涨好几百。从每月涨几十块到只涨6块，这个跌幅实际上比空置率的变化更说明问题。
我觉得最核心的逻辑是供需关系重新平衡了。疫情期间的远程办公热潮让很多人从多伦多、温哥华搬出去，需求被分散了。但同时新建租赁项目也在这些二线城市集中交付。一方面需求外流，一方面供给增加，租金自然就涨不动了。
现在空置率从连续九个季度的上升转为首次下降，说明这个再平衡的过程接近尾声了。但距离紧张的平衡还很远——4.7%的空置率意味着每20套房子里还有一套是空的。对租客来说这意味着什么？意味着你还有得挑，不用急着下手。对房东来说意味着续租的时候涨价幅度不能太猛，否则租客直接搬走。
有点担心的是，如果供给管道真的像Yardi总裁说的那样在放慢，那下一波上涨可能来得比预想的快。租房的人还是提前做好准备吧。