最近帮一个BC省的自雇朋友看新盘（Preconstruction），发现很多人只盯着首付和Closing cost，却忽略了Occupancy Period（预占期）到最终Closing这中间的现金流压力。尤其是自雇人士，银行对收入核实的严苛程度大家心里都有数，这部分容错率很低。

给大家梳理一下这个时间轴上的关键节点和现金流坑：

1. Occupancy Fee vs. Mortgage Payment
很多新手以为Occupancy期间只需要付利息。其实，Builder收的Occupancy Fee通常包含：利息 + Property Tax（预估） + Strata Fee（预估）。注意，这时候你还没拿到Key，也不拥有产权，所以这笔钱不能抵扣本金，全是当期支出。对于自雇买家，如果你的收入波动大，这笔固定支出可能会影响你后续申请最终Mortgage时的DTI（债务收入比）。

2. Self-Employed Income Verification
这是最大的变数。在Occupancy期间，你要准备Final Closing的Mortgage Approval。银行通常要求过去2年的T1 Personal Tax Returns和Notice of Assessment (NOA)。如果你是自雇，且为了税务优化做了较多deduction，导致Net Income较低，银行可能会按行业平均收入（Average Income）来估算，或者要求更长的历史数据。务必提前和贷款经纪（Mortgage Broker）沟通，确保Occupancy期间的付款记录能作为良好的还款历史参考，而不是负担。

3. GST/PST/HST Adjustments
BC省对于新建房有GST/HST Rebate，但PST（销售税）通常不退（除非符合特定条件）。在Final Closing时，律师会根据最终的实际税率和你预存的钱进行多退少补。这笔差额往往不小，预留2-3%的Closing Fund是保守做法。

4. Rate Hold到期问题
Precon的建设周期长，你的Mortgage Rate Hold（锁定期）很可能在Occupancy期间或刚拿到Key时就到期了。你需要提前和银行协商Renew或Extend Rate Hold，避免因为利率波动增加每月的Occupancy Fee或最终月供。

5. Status Certificate & Appraisal
在Final Closing前，物业通常会提供最新的Status Certificate。同时，银行会进行Appraisal。如果Appraisal Value低于合同价，自雇买家可能需要补足首付差额，这对现金流是又一次冲击。

建议：
不要只看“最低价”。自雇买家买Precon，一定要做详细的Cash Flow Projection，把Occupancy期间的每一笔预估支出（含Strata和Tax）都算进去，并预留至少6个月的Emergency Fund应对利率上调或收入波动。具体税务处理和贷款策略，建议咨询专业的CPA和贷款经纪，不要自己硬扛。

大家有没有在Occupancy期间遇到过Builder乱收费或者Strata Fee大幅上调的情况？欢迎分享。