上周带爸妈去看蒙特利尔一栋老式Plex，两户独立出租，中介一开口就是月租金合计$5800，比多伦多同类型公寓还高，当时真有点心动。可看完房，发现一楼厨房墙皮掉得厉害，二楼暖气片还漏气，物业说这楼建于1920年代，维修记录全靠手写本翻。回家后越想越不对劲，光看租金数字太容易上头了。查了下魁省租赁规则，发现租约里藏着不少雷：比如租客签的是长期固定租约，房东想涨租得走正式流程，还可能被Tribunal administratif du logement驳回。更麻烦的是，老楼维修成本高，屋顶和外墙一旦出问题，一修就是几万刀，而Plex的维修费得由业主全担。某报告提到，蒙特利尔部分Plex业主实际净现金流比预期低30%以上，原因就是维修和空置没算进去。现在回头看，买Plex不能只盯着租金收入，得先做五件事：第一，把所有租约都拿过来仔细看，特别是租期和涨租条款；第二，查过去三年租金变化，看有没有虚高；第三，重点查屋顶、外墙、暖气系统，老楼这些是重灾区；第四，算清楚welcome tax，魁省对非居民买家有额外税负；第五，问清空置率和维修历史，别被表面数据骗了。现在最担心的是，万一租约里有长期保护条款，想换租客或调租金都难，而维修又拖着，现金流直接崩。所以想问问在蒙特利尔有Plex投资经验的兄弟姐妹：你们当初是怎么评估租约和维修风险的？有没有遇到过租客赖着不走、房东想清退却走不动法律程序的情况？