上周去看了套位于NW 15街的公寓，房东直接说月租3200，扣除管理费和空置率后，每月净现金流还能剩600。当时觉得这回报率挺稳，结果回来查CREB数据才发现，2024年Q2公寓类平均租金同比降了近9%，整体基准也跌了3%。更让人心里没底的是，新楼盘和后院套房（basement suite）的供应量在2024年集中释放，未来两年可能还要继续加码。

现在最怕的是：当初贷款时按3200的租金模型申请的贷款额度，如果实际租金只到2700，每月还贷压力就直接拉满。尤其现在贷款利率还在高位，如果续约（renewal）时利率再涨，现金流可能瞬间转负。有朋友说，现在不少房东已经开始主动降价，甚至送家具或免一个月租金来吸引租客，这种市场信号已经不是“观望”能应付的了。

我建议买前必须做这五件事：第一，查清楚该区域近12个月的租金变动趋势，重点看同户型的成交记录；第二，确认贷款条件（financing condition）是否允许租金波动影响下的再融资（refinance）；第三，看租约条款是否支持租金调整机制，比如每年按通胀或市场价浮动；第四，找物业确认空置率历史数据和未来交付计划；第五，和贷款经纪（broker）确认当前贷款是否能承受租金下降15%的冲击。

现在最关键是别只看“理想租金”，得用最坏情况倒推现金流。如果租金掉15%就亏钱，那这投资就不是稳健，而是赌了。大家在卡尔加里买公寓，现在还敢按过去租金模型算回报吗？有没有实际遇到租不出去的案例？或者有没有房东主动降价的实录？来聊聊真实情况。