朋友们，今天想聊一个跟每个人切身利益相关的话题——移民政策的变化。

联邦政府刚刚把今年的永久居民目标从50万降到了38万。临时工23万，学生15.5万。

50万到38万，少了将近12万人。这是什么概念？加拿大总人口大概4000万左右，12万人相当于一个渥太华市的人口直接消失。

总理卡尼说这是"为了建立更强大、更有韧性的经济"。保守党批评人说这是"掩盖结构性经济问题的遮羞布被撕开了"。经济学家Nathan Janzen则说得更直白：人均GDP一直在衰退，只是移民把总量数据撑起来了。

不管你怎么看这个政策调整，它带来的影响是实实在在的。

我先说说对房市的影响，因为这是咱们最关心的。

移民减少意味着什么？意味着新家庭减少。在加拿大，新移民是租房和买房的最大群体之一。他们刚来的时候需要住房，有了工作后想买房。移民减少，这个需求链就会被打断。

尤其是多伦多和温哥华。这两个城市过去几年房价涨得最凶，移民贡献了很大一部分需求。现在移民减少了，需求端会明显降温。

但我认为影响不会像很多人想象的那么剧烈。为什么？因为38万虽然比50万少，但跟疫情前每年100万左右的人口增长相比，还是偏高的。移民政策是收紧了，但不是断崖式下跌。

从租房市场来看，影响可能会更明显一些。过去几年租金暴涨，移民带来的租房需求是主要原因之一。现在移民减少了，租房市场的供需关系会逐步改善。但这需要时间，不会立竿见影。

再说说劳动力市场。RBC的报告说加拿大每月有2.55万名工人退休——是十年前的两倍。移民减少加上老龄化，劳动力短缺是必然的。

这听起来好像对经济不好，但也有好的一面。人手少了，工资可能反而会上涨。尤其是年轻人群体——4月份年轻人失业率14.3%，随着工作岗位增多，这个数据可能会改善。

我觉得很多人焦虑的是GDP数据变难看了。连续两个季度负增长，进入"衰退"区域。但Janzen说了一个很有意思的观点：人均层面的经济状况其实在改善，只是总量数据不好看。

这就像一个人。他去年的收入是10万，今年是9.5万，看起来收入减少了。但他去年有两个人分担生活开销，今年只有一个人。所以实际上他的生活质量可能反而提高了。

加拿大的经济情况有点像这样。人少了，总量下降了，但人均可能没降反升。

从我们关注房产的角度来说，我有几个判断：

第一，新建公寓市场会受影响。开发商过去几年是按照每年50万移民的假设来规划项目的，现在移民减少了，空置率可能会上升。尤其是多伦多和温哥华的高端公寓。

第二，独立屋市场的影响相对较小。因为移民减少的同时，利率也在下降（央行2.25%），购房者的购买力没有受到太大影响。

第三，租房市场会逐步改善。供需关系是决定租金的核心因素，移民减少会让这个天平慢慢向租客倾斜。

第四，不同城市的影响程度不同。多伦多、温哥华这种移民大户受影响最大。中小城市的影响会小一些，因为这些城市本身的人口增长就没那么快。

说实话，我觉得这个政策调整是必要的。过去三年每年50万永久居民的目标确实太高了，住房、基础设施都跟不上。现在降下来是好事，但关键是过渡期的阵痛怎么应对。

这就是我的一点想法。38万不是终点，政策还会继续调整。我们持续关注就好。