朋友们，今天看到一个新闻，觉得特别值得聊聊。

加拿大总理马克·卡尼最近说了话——他说移民减少可以解释为什么加拿大经济连续两个季度下滑，进入衰退区域。

但问题是，卡尼没有直接说"衰退"这两个字。

不过经济学家们可没这么客气。保守党移民批评人Michelle Rempel Garner在社交媒体上说得特别直接："大规模快速引进低技能临时劳工，掩盖并人为拉高了加拿大的结构性经济问题。"

这句话什么意思？我给大家翻译一下。

简单来说，过去几年加拿大的GDP数据看起来还不错——但那是因为移民太多了。人口多了，GDP总量自然就上去了。可如果按人均算呢？人均GDP其实在下降。失业率在上升。这在历史上通常只会在衰退期出现。

RBC的经济学家Nathan Janzen做了个数学题，结论是：没错，大规模移民确实撑起了GDP总量和就业总量的增长。但人均层面，经济状况跟衰退没什么两样。

你们品一品这个逻辑。

2022年加拿大人口增长了2.4%，2023年3.1%，2024年2.21%。这是什么概念？疫情前加拿大人口年均增长大概只有1%左右。也就是说，过去三年的人口增长速度翻了两三倍。

这么多新移民进来，消费增加了，住房需求增加了，GDP总量自然就上去了。表面上看经济挺繁荣的。

但如果你看人均数据，看失业率，看工资增长——你会发现经济其实没那么好。

这就好比你开了一家小店。去年你雇了10个员工，今年雇了30个员工。你的营业额确实增长了，但你没有仔细算过，每个员工的产出其实下降了，每个人的工资也没涨。从总量看生意在做大，但从人均看效率在下降。

加拿大经济过去三年的情况，有点像这样。

我觉得最值得关注的是Janzen说的另一句话："我们应该习惯看到更弱的增长数据。这不仅在GDP增长率上，也在就业总量增长上。即使经济其实做得还不错，数据也会显得弱。"

为什么？因为移民在减少。

联邦政府已经把今年的永久居民目标从50万降到了38万。临时工的目标是23万，学生15.5万。这比2024年计划中的50万永久居民大幅减少了。

结果是什么？2025年加拿大人口增长首次出现零增长（flat growth），2026年第一季度人口甚至可能略有下降。

人口不增长了，GDP总量自然就被拉低了。因为消费占加拿大GDP的一半左右，人少了，消费就少了，总量就下来了。

从我们关注房产的角度来说，这个现象有几个非常重要的影响：

第一，住房需求会减少。移民减少意味着新家庭减少，新家庭减少意味着对新住房的需求减少。这对房价的影响是直接的。尤其是多伦多和温哥华这种高度依赖移民增长的城市。

第二，租房市场可能会缓解。过去几年租金涨得那么凶，很大一部分原因是移民太多，租房需求暴增。现在移民减少了，租房需求也会随之下降。

第三，劳动力短缺会加剧。RBC的报告说加拿大每月有2.55万名工人退休——是十年前的两倍。出生率在下降，移民也在减少，这意味着加拿大正在走向一个更小的劳动力市场。

第四，年轻人失业率可能会下降。Janzen说，随着更多工作机会出现（因为人手不够），4月份14.3%的年轻人失业率可能会改善。

第五，GDP数据会越来越"难看"，但这不一定意味着经济在变差。相反，人均数据可能会比总量数据更好看——因为人少了，但经济在稳定。

说实话，我觉得这个新闻揭示了一个很多人没有意识到的真相：过去几年加拿大经济的"繁荣"，很大程度上是移民撑起来的。现在移民减速了，真实的经济状况才慢慢浮出水面。

这对房地产市场意味着什么？我觉得短期内可能会有压力，尤其是新建公寓市场。但长期来看，一个更可持续的移民政策，可能比之前那种"每年50万永久居民"的计划更健康。

这就是我的一点想法。加拿大经济的面子，现在被撕开了。里子到底怎么样？我们继续观察。