加拿大商业地产违约率在二零二六年呈现整体风险上升但尚未失控的特征。虽然不良资产数量激增，但目前还未演变成系统性崩盘。区域和业态分化明显，不同板块的风险程度差异很大。

关键数据触目惊心。CMBS逾期率约百分之七，六月份硬到期贷款中非履约占比达到百分之六点七。二零二五年不良资产销售成交二百五十二笔，总价值十四点二亿加元，较二零二三年翻倍。房地产行业逾期率飙升百分之二十四点五，安省金融贸易逾期率升至百分之三点八八。办公楼是全业态违约率最高的资产类别，部分老旧DSCR低于一点零，无法再融资。

办公楼是逾期率最高的资产类别，尤其是位于市中心的老旧B级和C级写字楼。现金流普遍低于一点零倍，导致再融资极其困难。不过市场情绪正在修复。CBRE二零二六年二月的调查显示，贷款机构对办公楼的担忧程度已显著下降，开始重新放贷。这说明最糟糕的阶段可能已经过去，但违约的滞后影响还在持续。

零售资产面临的硬到期贷款金额最大。虽然办公楼逾期率高，但区域大商场随着消费习惯改变和续贷利率升高，违约压力正在上升。这是美元金额风险最大的板块。

开发用地和在建住宅才是真正的爆雷核心区。开发商土地和在建项目是法院强制拍卖的主力。原因很清晰：预售锁定低售价、建筑成本飙升、工期延误导致私贷利息滚雪球。预计二零二六年下半年至二零二七年初才会看到市场真正触底。

尽管局部爆雷频发，但官方统计的CMBS整体仍有百分之九十三在履约。这主要因为加拿大六大行资本充足，不良贷款拨备覆盖较充分。虽然百分之六十的抵押贷款将在二零二五年到二零二六年续期，但很多债务还在协商展期中，违约风险被暂时延缓。

二零二六年下半年的风险集中在第四季度。CMBS硬到期总额高达七百六十六亿加元，其中百分之三十九集中在第四季度，届时续约压力将达到顶峰。贸易战影响也不容忽视，关税冲击导致安省制造业、零售、运输业信用恶化，间接传导至商业地产需求。

不过也有积极信号。百分之八十一的贷款机构计划在二零二六年扩大放贷规模，竞争导致利差收紧，优质资产仍能获得资金。大宗商品红利也对阿尔伯塔等省份的商业地产形成支撑。

总结来看，二零二六年加拿大商业地产正处于不良资产出清的上升期。办公楼和零售虽有风险，但价格正在筑底。开发用地和在建公寓仍是当前违约重灾区，真正的捡漏窗口可能尚未完全打开，预计二零二六年年底到二零二七年初才会出现更好的入场时机。