过去两年，加拿大楼市最多人问我的问题就是：利率这么高，你们家房贷续得起吗？

但2026年出现了一个很有意思的现象——很多业主根本没打算卖房，也没有急着去续一贷，而是开始大量用HELOC（房屋净值信贷额度）和第二抵押贷款。

说白了就是利率锁定效应。很多人2021年前后买的房子，一贷利率才1点几 percent。现在要是把贷款全重新做，利率直接跳到4%以上。月供一下多出好几百上千刀。换谁都不愿意。

但钱要用的时候怎么办？装修、学费、生意周转、投资房现金流缺口，这些都不可能停下来。所以很多人选择了第二条路：保留一贷的低利率，新增的钱走二贷或HELOC。

举个例子，房子现在值100万，一贷还剩50万，利率1.69%。用HELOC再借15万，可能利率是7%左右。等于只有这15万在高利率，原来的50万还是低成本。比全部重新融资划算太多了。

根据CMHC的数据，2025年房屋净值提取规模同比继续下降，但HELOC额度的使用情况却在上升。很多贷款经纪人反映二贷申请量明显增加，尤其是多伦多和温哥华市场。这不是官方统计直接呈现的信号，但在行业内部已经是共识了。

我接触到最多的是三类人用这个手段。

第一是投资房业主。很多投资房现在租金覆盖不了月供加管理费加地税，每个月倒贴几百刀。但业主不愿意卖，觉得未来房价还会涨，就先从HELOC里拿钱补窟窿。

第二是楼花买家。有些项目交房时银行估值低于购买价，比如买的时候90万，银行只估80万，买家突然要自己补足10万的差额。这时候二贷就成了完成交割的关键。

第三是退休家庭。房子值几百万但退休金收入有限，不想卖房搬家，就用HELOC把部分净值提出来补贴生活。

从短期看，二贷和HELOC确实在帮市场缓冲。如果没有这些工具，很多现金流紧张的业主可能被迫卖房，挂牌量会大幅增加。但现在很多人选择用新增债务来延缓决定，市场看起来比实际数据要稳。

但从长期看，这种做法只是在推迟问题。二贷并没有创造新收入，只是把未来的压力堆到更大的债务上。投资房业主尤其危险——如果租金持续疲软、房价不涨，靠HELOC补窟窿的策略不可能一直持续。

我有一个判断：未来一年最值得关注的指标不是成交量，也不是利率，而是房屋净值提取规模。如果HELOC使用量持续上升、二贷快速增长、挂牌量也开始增加，那就意味着越来越多业主在用新债务来支撑旧资产。这不是健康的信号。

一句话总结：二贷和HELOC是房地产市场的缓冲器，也是压力的指示灯。能延缓风险释放，但不能消除风险。真正决定未来房价的，不是利率降多少，而是有多少家庭已经在靠房屋净值过日子了。