最近跟几个蒙特利尔的首购朋友聊天，发现一个越来越普遍的趋势：公寓价格太高买不起，很多人开始把目光转向老旧的Plex——尤其是三户型（Triplex）。

想法听起来很合理：买下来自己住一层，把下面两层租出去，用租金补贴月供。但实际操作起来，坑比想象中多得多。

第一个问题是维修成本。蒙特利尔很多Plex建于上世纪中期甚至更早，屋顶、地基、管道都是定时炸弹。去年冬天我朋友家的Triplex屋顶漏水，光维修就花了将近三万刀。这种不可预测的大额支出，公寓物业费里是包含的，但Plex业主必须自己掏。

第二个问题更致命：魁省的租客保护法。如果下层租客签的是受TAL（租赁法庭）保护的合同，租金可能只有市场价的三分之一甚至更低。你想涨租？按魁省政府的计算公式，2026年的涨幅上限只有2.1%。你想让租客搬走？在魁省几乎不可能——除非你自己住进去，但那就违背了投资初衷。

还有一个很多人忽略的点：银行贷款审批。银行对Plex的估值通常比公寓保守，如果你的首付不够覆盖差额，贷款额度会受影响。而且Plex的保险费用也高于同等价值的公寓。

当然，Plex不是不能买。如果地段好、楼龄较新（20年以内）、租客租金接近市场价，那确实是个不错的长期投资。但对于预算紧张的首购族来说，贸然接手一套老旧Plex，可能会从"以房养房"变成"被房养租客"。

数据来源：APCIQ蒙特利尔CMA区域房产交易数据、魁省TAL涨租计算公式。本文不构成房产、贷款、税务或法律建议。