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金斯顿湖边度假屋持有成本，你算清楚了吗
金斯顿湖边度假屋一直是很多人梦想中的房子。想象一下——每天早上拉开窗帘就能看到湖光山色，周末跟朋友划船钓鱼，冬天还能在湖边散步看日出。
但买湖边度假屋之前，有几个持有成本你必须算清楚。
第一个是房屋维护费用。湖边的房子常年受潮湿和盐分影响，外墙、屋顶、门窗的损耗比内陆房子快很多。我朋友在湖边有栋度假屋，每年春季都要重新刷外墙漆，大概要三千到五千刀。屋顶的维护费用更高，可能每五年就要翻新一遍。
第二个是取暖和制冷成本。湖边湿度大，夏天比内陆热，冬天又因为湖水的影响更冷。空调和暖气的使用频率都比普通房子高。我算了一下，湖边度假屋的能源费用比内陆同面积的房子高出大概20%到30%。
第三个是保险费。湖边的房子通常被认为是高风险房产，因为洪水、暴风雨等自然灾害的概率更高。保险费用也比普通房子贵很多，有些保险公司甚至不愿意给湖边房屋提供全额保险。
第四个是土地税。湖边的房产通常面积更大，土地税也相应更高。金斯顿的property tax率在安省算中等水平，但湖边地块的面积往往比内陆大不少。
第五个是空置期的管理成本。如果你不在金斯顿住，度假屋大部分时间都是空的。这时候你需要找人来定期打扫、检查管道和供暖系统。否则冬天水管冻裂了，损失可能很大。
但湖边度假屋也有它独特的价值。首先是身心健康——湖边的自然环境对心理和生理都有好处，这是花钱买不到的。其次是社交价值——你可以邀请朋友和家人来度假，创造美好的回忆。
我的建议是：如果你打算买湖边度假屋，一定要预留足够的维护预算。不要只看房价便宜就冲动购买，持有成本可能比你想象的高很多。
另外一定要买足保险。不要为了省钱而减少保险 coverage，一旦出事，损失可能远超省下的保费。
你们有湖边度假屋吗？持有成本大概多少？
但买湖边度假屋之前，有几个持有成本你必须算清楚。
第一个是房屋维护费用。湖边的房子常年受潮湿和盐分影响，外墙、屋顶、门窗的损耗比内陆房子快很多。我朋友在湖边有栋度假屋，每年春季都要重新刷外墙漆，大概要三千到五千刀。屋顶的维护费用更高，可能每五年就要翻新一遍。
第二个是取暖和制冷成本。湖边湿度大，夏天比内陆热，冬天又因为湖水的影响更冷。空调和暖气的使用频率都比普通房子高。我算了一下，湖边度假屋的能源费用比内陆同面积的房子高出大概20%到30%。
第三个是保险费。湖边的房子通常被认为是高风险房产，因为洪水、暴风雨等自然灾害的概率更高。保险费用也比普通房子贵很多，有些保险公司甚至不愿意给湖边房屋提供全额保险。
第四个是土地税。湖边的房产通常面积更大，土地税也相应更高。金斯顿的property tax率在安省算中等水平，但湖边地块的面积往往比内陆大不少。
第五个是空置期的管理成本。如果你不在金斯顿住，度假屋大部分时间都是空的。这时候你需要找人来定期打扫、检查管道和供暖系统。否则冬天水管冻裂了，损失可能很大。
但湖边度假屋也有它独特的价值。首先是身心健康——湖边的自然环境对心理和生理都有好处，这是花钱买不到的。其次是社交价值——你可以邀请朋友和家人来度假，创造美好的回忆。
我的建议是：如果你打算买湖边度假屋，一定要预留足够的维护预算。不要只看房价便宜就冲动购买，持有成本可能比你想象的高很多。
另外一定要买足保险。不要为了省钱而减少保险 coverage，一旦出事，损失可能远超省下的保费。
你们有湖边度假屋吗？持有成本大概多少？
去年夏天台风过境，湖边的大树把屋顶砸了一个洞，修了一万二。平时每年光是外墙维护就要花三千多。
但这些东西无法用金钱衡量。每次带家人来湖边度假，看到孩子们在水里玩耍的样子，就觉得一切都值得。
建议想买的先租一段时间体验一下。如果你能接受冬天的寒冷和潮湿，那度假屋确实是个不错的选择。
还有一点很重要——一定要找专业的验房师检查湖边房屋。普通验房师可能看不出潮湿和盐分对建筑的长期影响。
一套房子年租金收入大概四万多刀（旺季三个月满租），但扣除房贷、保险、维护、平台佣金之后，净利润大概一万刀左右。
回报率不算高，但考虑到房价每年还在涨，长期来看还是划算的。关键是选对位置——离市中心近、交通便利的湖边房源更容易出租。
不过今年Airbnb的竞争明显加剧了，新上线的房源越来越多。我怀疑明年利润会进一步压缩。
如果你打算做度假屋出租，建议先调研一下周边竞争情况。不要盲目入场。