StatCan数据：BC省大机构只占租赁市场20%，温哥华反而是最分散的市场
StatCan最新出炉的一份报告，把加拿大租赁市场的投资者结构扒了个底朝天。结果出来之后，不少人的固有认知被颠覆了。
这份报告分析了BC省、安省、Manitoba和Nova Scotia共12个大都会区的租赁房产所有权数据。StatCan对"机构投资者"的定义很严格——按省份物业评估价值排在前0.1%的投资者，主要包括养老基金、房地产投资信托（REITs），以及大型家族企业。
数据出来之后，最引人注目的发现是：温哥华和多伦多这两个加拿大房价最高的城市，反而是租赁市场最分散、竞争最激烈的市场。大机构投资者在这两个城市的租赁市场中占比最低。
具体到BC省，大型机构投资者持有的物业占评估价值的20.3%，安省是23.6%。相比之下，Manitoba高达33.6%，Nova Scotia更是达到38%。也就是说，机构在BC和安省的租赁市场存在感反而不如中部和大西洋省份。
UBC Sauder商学院教授Tsur Somerville的评价很直接："数据很难支持大机构主导市场的说法。这与任何在都会区层面设定租金的市场力量都不一致。"
BC省 condo 存量巨大，是造成这个现象的主要原因之一。大量投资者拥有一两套condo用于出租，形成了庞大的"二级租赁市场"（secondary rental market）。这个二级市场占据了大温哥华地区租赁存量的巨大比例，在过去几十年里贡献了该地区租赁住房净增量的大部分——而同期专门建造的租赁住房（purpose-built rental）数量非常少。
但局面正在发生变化。Rennie的首席经济学家Ryan Berlin指出，个人投资者在新房市场的占比已经大幅萎缩——2021到2023年间，个人投资者约占预售和新楼购买量的一半，但现在已经不到10%了。与此同时，政府项目刺激了purpose-built rental的建设热潮。
Berlin说：" landscape确实在变。我相信我们正在进入一个由品牌化、专业化管理的租赁住房定义的新时代。"
不过也有专家提醒，这份数据只反映了2022年的情况。New Housing Alternatives的高级研究员Jeremy Withers指出，虽然2022年数据显示小规模投资者占比较大，但近年来的研究已经表明大型金融公司收购租赁房产的趋势在持续上升。Withers还提到，多伦多的一项研究发现，由大型企业房东（包括私募股权基金）拥有的建筑中，租户面临更高的驱逐率和租金涨幅。
BC Policy Solutions的高级经济学家Alex Hemingway也表达了类似观点："我对企业权力的批评非常同情，我的政策研究工作也和征税及打击企业权力有关。但这确实不是我们住房市场正在发生的故事。"他认为，真正阻碍解决住房危机的更大障碍是BC省政府减少对非市场住房的支持，以及zoning政策阻止在住宅区建造更多公寓。
StatCan的Jean-Philippe Deschamps-Laporte表示，开展这项研究的部分原因是回应美国出现的现象——大型金融公司收购了亚特兰大、芝加哥等城市的大量房产。
这份报告分析了BC省、安省、Manitoba和Nova Scotia共12个大都会区的租赁房产所有权数据。StatCan对"机构投资者"的定义很严格——按省份物业评估价值排在前0.1%的投资者，主要包括养老基金、房地产投资信托（REITs），以及大型家族企业。
数据出来之后，最引人注目的发现是：温哥华和多伦多这两个加拿大房价最高的城市，反而是租赁市场最分散、竞争最激烈的市场。大机构投资者在这两个城市的租赁市场中占比最低。
具体到BC省，大型机构投资者持有的物业占评估价值的20.3%，安省是23.6%。相比之下，Manitoba高达33.6%，Nova Scotia更是达到38%。也就是说，机构在BC和安省的租赁市场存在感反而不如中部和大西洋省份。
UBC Sauder商学院教授Tsur Somerville的评价很直接："数据很难支持大机构主导市场的说法。这与任何在都会区层面设定租金的市场力量都不一致。"
BC省 condo 存量巨大，是造成这个现象的主要原因之一。大量投资者拥有一两套condo用于出租，形成了庞大的"二级租赁市场"（secondary rental market）。这个二级市场占据了大温哥华地区租赁存量的巨大比例，在过去几十年里贡献了该地区租赁住房净增量的大部分——而同期专门建造的租赁住房（purpose-built rental）数量非常少。
但局面正在发生变化。Rennie的首席经济学家Ryan Berlin指出，个人投资者在新房市场的占比已经大幅萎缩——2021到2023年间，个人投资者约占预售和新楼购买量的一半，但现在已经不到10%了。与此同时，政府项目刺激了purpose-built rental的建设热潮。
Berlin说：" landscape确实在变。我相信我们正在进入一个由品牌化、专业化管理的租赁住房定义的新时代。"
不过也有专家提醒，这份数据只反映了2022年的情况。New Housing Alternatives的高级研究员Jeremy Withers指出，虽然2022年数据显示小规模投资者占比较大，但近年来的研究已经表明大型金融公司收购租赁房产的趋势在持续上升。Withers还提到，多伦多的一项研究发现，由大型企业房东（包括私募股权基金）拥有的建筑中，租户面临更高的驱逐率和租金涨幅。
BC Policy Solutions的高级经济学家Alex Hemingway也表达了类似观点："我对企业权力的批评非常同情，我的政策研究工作也和征税及打击企业权力有关。但这确实不是我们住房市场正在发生的故事。"他认为，真正阻碍解决住房危机的更大障碍是BC省政府减少对非市场住房的支持，以及zoning政策阻止在住宅区建造更多公寓。
StatCan的Jean-Philippe Deschamps-Laporte表示，开展这项研究的部分原因是回应美国出现的现象——大型金融公司收购了亚特兰大、芝加哥等城市的大量房产。
Rennie的首席经济学家说个人投资者在新房市场的占比已经从50%跌到不到10%，这意味着什么呢？说明虽然过去几年小规模投资者主导了租赁市场，但现在这个格局在快速变化。大机构虽然没有完全"统治"市场，但正在加速进场。
而且要注意，BC省之所以小规模投资者多，很大原因是condo存量太大。很多人买一两套condo出租，这就是所谓的secondary rental市场。但这个市场的特征是稳定性差——业主想卖就卖，租金说涨就涨，跟长期持有的purpose-built rental完全是两码事。所以别看机构占比不高，实际对租户生活影响最大的可能反而是这些散户型的condo业主。
Rennie说landscape在变，专业化管理租赁住房时代要来了。这听起来是好事——品牌化、专业管理的建筑通常更稳定。但前提是租金不能跟着涨上天，不然只是换了个方式收钱而已。
从报告来看，温哥华确实是加拿大最分散的租赁市场。但分散不等于健康。BC Policy Solutions的经济学家Hemingway点出了真正的问题——zoning政策限制在住宅区建公寓，同时BC省政府还在削减非市场住房的支持。这两个因素造成的供应短缺，远比机构投资者占比高不高严重得多。
说白了，不管房东是个人还是机构，核心问题都是房子不够。如果zoning不放开、非市场住房不增加，哪怕100%的租赁房都是个人业主也解决不了可负担性问题。机构投资者占比低不代表市场就没问题，只是问题的根源不在那里。
不过个人投资者从50%降到10%这个趋势值得警惕。Secondary rental市场萎缩之后，租户的选择空间可能会进一步缩小——品牌化专业管理的租赁住房虽然稳定，但通常租金更高。