上周去万锦看一套三卧独立屋，业主开门就问：‘你们觉得这房子值85万吗？’ 我愣了一下，因为挂牌价确实是85万，但附近两套同户型去年底就以78万成交。业主说‘那都是去年的行情了，现在房子都涨价了’，可我翻了下MLS，最近三个月挂牌超120天的房源占比超过三成，降价超过两次的也有五套。这让我意识到，不是房子不好，而是买卖双方的预期已经错位了。卖家还在用2022年高点的成交价做心理锚定，买家却在用更高的贷款利率、更长的挂牌周期和更透明的降价记录做现实评估。这种拉扯在大多伦多、温哥华、卡加利都出现了苗头。买家不敢出价，怕踩坑；卖家不愿降价，怕‘被套’。但真正能判断房子值不值的，不是邻居去年卖了多少钱，而是你所在社区、同房型、同装修状态的房源最近三个月的实际成交价、挂牌天数（DOM）和降价次数。我建议每个准备出手的人，先查清楚这五件事：1. 你目标社区同房型最近三个月的成交价是否稳定；2. 挂牌超过90天的房源占比是否超过三成；3. 有几次降价记录；4. 房源是否带‘已降价’标签；5. 成交价/挂牌价比例是否低于85%。别让社交平台上的‘听说有人卖了90万’这种话，替代你自己的本地数据核查。现在不是靠感觉买房的时候了。你所在的城市，现在是卖家不肯降，还是买家出价太低？