上周去看圣约翰斯一处临海公寓，阳光洒在码头的木板上，海风裹着咸味吹进客厅，老两口当场就动了心。可转头一算账，自住加短租的念头又卡住了——这房子一年能赚多少？物业税是不是比多伦多还高？保险能不能覆盖短租意外？更别说冬天连着三个月没游客，空置费谁来扛？

翻了某报告，圣约翰斯的物业税在加拿大算中等偏上，海边地段尤其贵，市政官网显示税率浮动大，得看具体地块。更关键的是，短租不是想开就开，地方政策要求必须注册，有些社区甚至限制出租天数。我们查到有业主因未申报被罚，这可不是小钱。保险也得单独加保，普通住宅险不覆盖短租客意外，万一有人摔伤或物品损坏，理赔可能直接把收益吃掉。

现在最怕的是，夏天游客多，租金翻倍，可一到秋天，整栋楼就只剩几户人家，空房三个月，物业费、取暖费、维护费全得自己扛。海风腐蚀快，外墙、窗户、管道几年就得修一次，这笔预算没算进去，现金流立马变负。

所以买前必须问清楚：第一，查清楚所在社区是否允许短租，有没有天数或注册限制；第二，找保险公司确认是否支持短期出租，保费贵多少；第三，去市政官网核对房产税，别被低价迷惑；第四，别只看旺季租金，得算全年平均收益，淡季空置成本要占多少；第五，预留至少10%预算用于海风侵蚀的维护。

现在纠结的是，如果只当自住，这房子确实舒服，但万一以后想换房，短租收益能不能对冲持有成本？大家在圣约翰斯有自住+短租经验的吗？有没有人算过全年净收益？或者遇到过被查税、被投诉的情况？求真实反馈。